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Brandie comme un rempart face à une éventuelle faillite du constructeur, la garantie d’achèvement sert souvent à rassurer les futurs acquéreurs d’un logement sur plans. Mais attention, ce n’est pas une assurance tous risques. Explications.
Une obligation au Luxembourg
Le secteur immobilier a été fortement impacté par la crise. En 2024, 202 entreprises de construction et 61 entreprises immobilières ont fait faillite, soit 49 % de plus qu’en 2023. Ce climat difficile instaure le doute chez les futurs acquéreurs. Craignant de se retrouver avec un logement inachevé et un crédit sur les bras, ils hésitent à acheter sur plan. Heureusement, il existe au Luxembourg la fameuse garantie d’achèvement.
D’après le Code civil luxembourgeois, lors d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le vendeur, autrement dit le promoteur, est obligé de fournir à l’acquéreur une garantie d’achèvement complet de l’immeuble ou une garantie de remboursement des versements effectués.
Ces garanties n’entrent en vigueur qu’en cas de défaillance du vendeur, c’est-à-dire s’il ne peut matériellement, financièrement ou juridiquement plus achever la construction du logement.
Le bien immobilier est considéré comme achevé lorsqu’il est habitable. Attention, d’éventuels défauts de conformité par rapport au contrat de vente, ainsi que des malfaçons, ne remettent pas en cause l’achèvement du bien.
Une couverture financière sous conditions
Concrètement, que se passe-t-il une fois que le non-achèvement a été constaté ?
Dans le cadre d’une garantie d’achèvement, le garant (la compagnie d’assurance ou la banque à laquelle le promoteur a fait appel pour sa garantie d’achèvement) se substitue financièrement au promoteur défaillant.
Pour l’acquéreur, cela signifie que les sommes (tranches) encore dues seront versées au garant afin d’assurer la fin des travaux du logement. Admettons que le coût de l’achèvement de votre maison soit de 500.000 euros et que vous ayez déjà réglé 100.000 euros au moment de l’application de la garantie d’achèvement : il ne vous restera plus qu’à verser les 400.000 euros restant au garant. Les surcoûts engendrés par la reprise des travaux par un autre constructeur sont généralement pris en compte.
Néanmoins, si, pendant la phase des travaux, vous avez demandé des modifications des plans et exigé une adaptation du cahier des charges, ces changements ne seront pas couverts par la garantie d’achèvement. Il en va de même pour les désagréments financiers engendrés par les retards et le report de l’entrée en jouissance, tels que les intérêts de votre prêt, les loyers payés pendant la durée des travaux ou la perte de loyers pour les investisseurs.
Bien que cela soit rare, il se peut que le promoteur et le garant décident d’un commun accord de substituer la garantie d’achèvement par une garantie de remboursement. Dans ce cas, le contrat de vente avec l’acquéreur est résilié et le garant rembourse à l’acquéreur toutes les sommes déjà versées pour la construction.
Voici, dans les grandes lignes, comment s’applique la garantie d’achèvement. Pourtant, comme l’a récemment rappelé Me Mario Di Stefano, avocat à la Cour et expert en droit immobilier, lors d’une conférence sur le sujet, la garantie d’achèvement n’est « pas une assurance tous risques ».
L’acquéreur devient maître d’ouvrage
A ce titre, il a distillé quelques conseils et clarifié certains points souvent méconnus des acheteurs.
Avant de s’engager, l’avocat recommande à chaque futur acquéreur de se renseigner sur le promoteur, de lire consciencieusement le cahier des charges et les termes de la garantie d’achèvement pour maîtriser les risques. « Il est important de savoir à qui on a affaire », déclare Me. Di Stefano.
Une fois les travaux commencés, les acquéreurs doivent veiller à ne payer que les travaux effectivement réalisés, car « qui paie mal, paie deux fois ». En effet, la garantie d’achèvement ne couvre pas les paiements effectués pour des travaux inachevés.
Il existe, en matière de garantie d’achèvement, « une croyance largement répandue » selon laquelle le garant reprendrait la gestion et la supervision des travaux restants. « Cela ne se passe pas du tout comme ça » souligne Me. Di Stefano. « L’engagement du garant est purement financier. Ce sont le ou les propriétaires-acquéreurs qui devront assumer la maîtrise de l’ouvrage » insiste l’avocat. Ils devront, entre autres, chercher une nouvelle entreprise de construction et superviser l’avancement des travaux. Il est cependant possible de déléguer cette charge à un bureau d’études ou d’architectes.
Si vous êtes seul, cela peut aller très vite. Le choses se compliquent légèrement lorsqu’il s’agit d’une copropriété : tous les copropriétaires doivent se mettre d’accord. La question des logements invendus peut encore compliquer la situation. Il faut alors agir au cas par cas. En général, selon Me. Di Stefano, la meilleure solution est d’aller vers l’achèvement du bien. Il conseille d’ailleurs aux acheteurs de « ne pas perdre de temps avec des tergiversations judiciaires », car « plus le temps passe, plus le préjudice sera grand ».
Une fois que les acquéreurs propriétaires ont trouvé un nouveau prestataire la construction reprendra son cours. Bien évidemment, le garant gardera un œil sur les factures et veillera à ce que les dépenses ne dépassent pas le coût initial prévu, à l’exception des surcoûts liés à la reprise du projet.
Si la garantie se transforme en garantie de remboursement, il faut savoir que le terrain ou la quote-part terrain ne sont pas couverts. L’acquéreur propriétaire devra alors se tourner vers le vendeur du terrain pour en réclamer le remboursement. Mais il n’existe aucune certitude qu’il soit indemnisé. À ce jour, il n’y a au Luxembourg aucune loi garantissant le remboursement du prix du terrain en cas de résiliation d’un contrat de vente en VEFA.
L’intégration du remboursement du terrain dans cette garantie fait d’ailleurs partie des dix propositions soumises au gouvernement par la députée Paule Lenert en mars dernier.
Garantie d'achèvement : attention aux subtilités !