Selon le dernier rapport de l’Observatoire de l’habitat, le début de l’année 2025 a été marqué par une morne stabilité : les prix sont restés quasi inchangés, et l’activité immobilière a nettement ralenti par rapport à la fin de 2024.
Baisse des prix insignifiante
Les prix des logements présentés par l’Observatoire de l’Habitat pour le premier trimestre 2025 n’ont décidément pas bouleversé le marché immobilier luxembourgeois. Certes, les prix ont baissé d’un trimestre à l’autre, mais cette flexion a été beaucoup trop légère pour avoir un réel impact.
Le prix de vente des appartements a baissé d’à peine 1,2 % entre le 4ème trimestre 2024 et le premier trimestre 2025 — même chose du côté des maisons existantes. Quant aux logements en construction, si la baisse a été plus marquée entre les deux trimestres (-2,1 %), elle est restée imperceptible sur un an : seulement -0,1 %.
Transposé en euros, cela signifie qu’il fallait compter en moyenne 613.128 euros pour devenir propriétaire d’un logement de 79 m2 au cours du 1er trimestre 2025, contre 624.702 euros au trimestre précédent, et 605.006 euros un an plus tôt.
L’existant toujours moins cher que le neuf
Le segment des habitations existantes reste cependant bien moins cher que celui des logements en construction. Au premier trimestre 2025, le prix au m2 d’un logement existant s’affichait à 7.636 euros en moyenne, contre 10.289 euros/m2 pour un logement en VEFA.
Sans surprise, Luxembourg-Ville demeure la commune la plus chère du Grand-Duché : 10.088 euros/m2 en moyenne annuelle pour un appartement existant et même 12.510 euros/m2 pour un logement neuf. Pour trouver des logements existants plus abordables, il faut se rendre à Clervaux ou à Wiltz, où les prix au m2 ne dépassent pas 5.000 euros.
Pour des logements neufs plus accessibles, direction le sud, à Differdange et à Kehlen, avec un prix de m2 de respectivement 7.704 euros et 7.883 euros. Ces valeurs sont néanmoins à prendre avec des pincettes : dans beaucoup de communes, le très faible nombre de transactions n’a pas permis à l’Observatoire de l’Habitat de calculer une moyenne suffisamment représentative. Il est donc fort probable que les prix au m2 du neuf soient inférieurs dans d’autres communes.
La calme avant la tempête ?
Le nombre de transactions immobilières a chuté d’un trimestre à l’autre : -34,6 % pour les ventes d’appartements et -35,5 % pour celles de maisons. Ainsi, 1.135 appartements et 582 maisons existantes ont été vendus au cours du 1er trimestre 2025. Comme c’est le cas depuis plusieurs années, les appartements existants ont mieux résisté que ceux en construction, avec 882 ventes contre seulement 253.
Pourtant, sur un an, l’Observatoire de l’Habitat constate une reprise. Le marché des appartements a progressé de 25,4 %, grâce — une fois n’est pas coutume — à la nette hausse des ventes de logements neufs. Celles-ci ont bondi de 163,5 % en un an. Un chiffre impressionnant, qu’il convient toutefois de relativiser : on reste encore loin des niveaux d’avant-crise, avec 673 ventes de logements neufs enregistrées en moyenne au cours des premiers trimestres 2017 à 2021. Quoi qu’il en soit, une amélioration se fait aussi sentir du côté des maisons, avec une hausse de 28,8 % sur un an.
Le ralentissement observé entre la fin 2024 et le début 2025 s’explique en partie par la fin — initialement prévue au 31 décembre 2024 — des mesures fiscales temporaires mises en place pour soutenir le marché. De nombreux acheteurs ont anticipé leurs transactions afin de profiter de ces aides avant leur expiration.
Leur prolongation jusqu’au 30 juin 2025 pourrait, selon l’Observatoire de l’Habitat, entraîner « une nouvelle poussée d’activité » au cours du 2ᵉ trimestre. Affaire à suivre.
