Beim Verkauf einer Immobilie in Luxemburg stellt sich fast immer dieselbe Frage: Muss ich auf den Veräußerungsgewinn Steuern zahlen?
Die Antwort lautet: Es kommt darauf an.
Entscheidend sind die Art der Immobilie, die Dauer Ihres Eigentums sowie deren Nutzung. Deshalb sind wir bei Albalux Crédit überzeugt, dass es wichtig ist, die geltenden Vorschriften zu kennen, bevor eine Immobilie zum Verkauf angeboten wird. Eine gute Vorbereitung kann Ihnen unter Umständen mehrere Tausend Euro an Steuern ersparen.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen auf einfache Weise, wie die Besteuerung von Immobilienveräußerungsgewinnen in Luxemburg funktioniert, welche Fälle es gibt, wie der Gewinn berechnet wird und welche Möglichkeiten bestehen, Ihre Steuerbelastung im Einklang mit der luxemburgischen Gesetzgebung zu optimieren.
Was ist ein Immobilienveräußerungsgewinn?
Beginnen wir mit einem einfachen Beispiel.
Sie kaufen eine Wohnung für 500.000 €.
Einige Jahre später verkaufen Sie diese für 650.000 €.
Auf den ersten Blick würden Sie davon ausgehen, dass Ihr Veräußerungsgewinn 150.000 € beträgt.
In der Praxis ist die Berechnung jedoch häufig etwas komplexer. Der Anschaffungspreis kann um bestimmte Erwerbsnebenkosten und wertsteigernde Investitionen angepasst werden, wodurch sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn verringern kann.
Wie wird ein Veräußerungsgewinn berechnet?
In seiner einfachsten Form lautet die Berechnungsformel:
Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis – Berichtigter Anschaffungspreis
Der Anschaffungspreis kann unter anderem um bestimmte Erwerbsnebenkosten oder um Investitionen erhöht werden, die den Wert der Immobilie dauerhaft steigern, sofern dies nach den geltenden steuerlichen Vorschriften zulässig ist. In bestimmten Fällen sieht das Gesetz außerdem eine Neubewertung des Anschaffungspreises vor.
Ein Beispiel:
- Kaufpreis: 450.000 €
- Anrechenbare Kosten und wertsteigernde Maßnahmen: 30.000 €
- Berichtigter Anschaffungspreis: 480.000 €
- Verkaufspreis: 600.000 €
Der Veräußerungsgewinn beträgt somit:
600.000 € – 480.000 € = 120.000 €
Dieser Betrag bildet die Grundlage für die Steuerberechnung, sofern eine Steuerpflicht besteht.
Die wichtigsten Fälle von Immobilienveräußerungsgewinnen in Luxemburg
Dies ist in der Regel die steuerlich günstigste Situation.
Gemäß Artikel 102bis des luxemburgischen Einkommensteuergesetzes (LIR) ist der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes grundsätzlich von der Einkommensteuer befreit – unabhängig davon, wie lange Sie Eigentümer der Immobilie waren –, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Insbesondere muss die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs Ihr Hauptwohnsitz sein oder die besonderen Voraussetzungen erfüllen, die bei einem Wohnsitzwechsel vorgesehen sind.
Das ist eine gute Nachricht für Familien, die ihre Immobilie verkaufen möchten, um ein größeres Zuhause zu erwerben, aus beruflichen Gründen umzuziehen oder einfach ihre Lebensqualität zu verbessern.
Handelt es sich nicht um Ihren Hauptwohnsitz und wird die Immobilie bereits nach kurzer Zeit wieder verkauft, kann der Veräußerungsgewinn als Spekulationsgewinn eingestuft werden.
Nach der derzeit geltenden allgemeinen Regelung betrifft dies Verkäufe, die innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb erfolgen (wobei in bestimmten Zeiträumen vorübergehende Sonderregelungen galten). Der Gewinn unterliegt dann der progressiven Einkommensteuer und kann bis zum jeweils geltenden Höchststeuersatz besteuert werden.
Mit anderen Worten: Je höher Ihr Einkommen ist, desto höher kann auch Ihre Steuerbelastung ausfallen.
Wird die Immobilie länger als fünf Jahre gehalten, gilt der Veräußerungsgewinn als Veräußerungsgewinn im steuerlichen Sinne.
Für diesen Fall gilt eine günstigere steuerliche Behandlung als bei Spekulationsgewinnen. Darüber hinaus kann – unter bestimmten Voraussetzungen – ein Steuerfreibetrag von 50.000 € (bzw. 100.000 € für bestimmte gemeinsam veranlagte Ehepaare) in Anspruch genommen werden, sofern der Freibetrag in den vorangegangenen zehn Jahren noch nicht vollständig ausgeschöpft wurde.
Immobilien, die durch eine Erbschaft erworben werden, unterliegen zum Zeitpunkt des Erbfalls grundsätzlich keiner Besteuerung, da es sich um einen unentgeltlichen Vermögensübergang handelt.
Verkauft der Erbe die Immobilie jedoch zu einem späteren Zeitpunkt, kann dieser Verkauf einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn auslösen. Je nach Haltedauer gelten dabei Artikel 99bis (Spekulationsgewinn) oder Artikel 99ter (Veräußerungsgewinn) des luxemburgischen Einkommensteuergesetzes (LIR).
Für die Berechnung des Veräußerungsgewinns berücksichtigt die Steuerverwaltung insbesondere den steuerlichen Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Erbschaft. Hinzugerechnet werden können bestimmte Kosten sowie gegebenenfalls eine gesetzlich vorgesehene Neubewertung. Da jeder Erbfall unterschiedlich ist, kann der steuerpflichtige Betrag erheblich variieren.
Bei Albalux Crédit empfehlen wir deshalb, vor dem Verkauf einer geerbten Immobilie stets eine individuelle Steuerberechnung durchführen zu lassen. Eine frühzeitige Planung hilft häufig dabei, unangenehme Überraschungen bei der Steuererklärung zu vermeiden.
Ein Baugrundstück unterliegt denselben steuerlichen Grundsätzen wie ein Haus oder eine Wohnung, sofern es zum Privatvermögen des Verkäufers gehört. Der Verkauf kann daher gemäß Artikel 99bis und 99ter des luxemburgischen Einkommensteuergesetzes (LIR) zu einem steuerpflichtigen Immobilienveräußerungsgewinn führen – je nachdem, ob das Grundstück innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb oder erst danach verkauft wird.
Die Berechnung basiert auf der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungspreis, der im Falle eines Veräußerungsgewinns gegebenenfalls anhand der geltenden steuerlichen Koeffizienten angepasst werden kann.
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass diese Besteuerung ausschließlich Wohnimmobilien betrifft. Tatsächlich fallen jedoch auch unbebaute Baugrundstücke unter diese steuerlichen Regelungen.
Hinweis: Das Gesetz sieht bestimmte Ausnahmen vor. So kann beispielsweise der Verkauf eines Baugrundstücks an den Staat oder an eine Gemeinde im Rahmen besonderer wohnungspolitischer Programme von der Besteuerung des Veräußerungsgewinns befreit sein.
Kann die Steuerbelastung reduziert werden?
Die gute Nachricht lautet: Ja – in bestimmten Fällen ist das möglich.
Zum Beispiel:
- Wenn Sie die Immobilie ausreichend lange behalten, können Sie von der günstigeren Besteuerung für Veräußerungsgewinne profitieren.
- Der Zehnjahresfreibetrag kann – sofern die Voraussetzungen erfüllt sind – den steuerpflichtigen Teil des Veräußerungsgewinns reduzieren.
- Bestimmte Kosten und Investitionen können bei der Berechnung des berichtigten Anschaffungspreises berücksichtigt werden.
Jeder Fall ist anders. Ein Verkauf, der mehrere Monate im Voraus geplant wird, kann steuerlich deutlich vorteilhafter sein als ein kurzfristiger Verkauf.
Warum ist eine gute Planung so wichtig?
Stellen Sie sich zwei Nachbarn vor.
Beide besitzen exakt dieselbe Wohnung.
Der erste entscheidet sich dafür, die Immobilie sofort zu verkaufen.
Der zweite wartet einige Monate, um die Voraussetzungen für eine günstigere steuerliche Behandlung zu erfüllen.
Das Ergebnis?
Der zweite Nachbar kann eine erhebliche Summe an Steuern sparen – einfach deshalb, weil er seine Entscheidung rechtzeitig geplant hat.
Genau aus diesem Grund sollte die steuerliche Situation nicht erst dann geprüft werden, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde.
Die häufigsten Fehler
Folgende Fehler begegnen uns besonders häufig:
- davon auszugehen, dass jeder Veräußerungsgewinn automatisch steuerpflichtig ist;
- zu vergessen, dass der Hauptwohnsitz in vielen Fällen von der Steuer befreit ist;
- Rechnungen und Nachweise über Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten nicht aufzubewahren;
- eine Immobilie zu verkaufen, ohne den möglichen Veräußerungsgewinn im Voraus zu berechnen;
- steuerliche Freibeträge oder geltende Vorschriften nicht zu berücksichtigen.
Schon wenige Stunden sorgfältiger Vorbereitung können Einsparungen von mehreren Tausend Euro ermöglichen.
Das Wichtigste auf einen Blick
Für Immobilienveräußerungsgewinne gilt in Luxemburg keine einheitliche Regel.
Entscheidend sind insbesondere:
- die Art der Immobilie;
- die Dauer des Eigentums;
- die Nutzung der Immobilie (Hauptwohnsitz oder Kapitalanlage);
- die berücksichtigungsfähigen Kosten und wertsteigernden Investitionen;
- mögliche steuerliche Freibeträge.
Bei Albalux Crédit wissen wir, dass der Kauf oder Verkauf einer Immobilie eine wichtige Entscheidung ist. Wer die Regeln der Immobilienbesteuerung in Luxemburg kennt, kann unangenehme Überraschungen vermeiden und fundierte Entscheidungen mit mehr Sicherheit treffen.
Wenn Sie ein Immobilienprojekt planen, sollten Sie sich daher immer ausreichend Zeit nehmen, die steuerlichen Folgen zu prüfen, bevor Sie einen Vorvertrag oder den endgültigen Kauf- bzw. Verkaufsvertrag unterzeichnen.
Was passiert, wenn Sie noch einen Immobilienkredit haben?
Eine häufige Situation besteht darin, eine Immobilie zu verkaufen, obwohl das Hypothekendarlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde. In diesem Fall wird der Erlös aus dem Verkauf in der Regel zunächst zur Tilgung des noch offenen Darlehensbetrags verwendet. Übersteigt der Verkaufspreis den ausstehenden Kredit sowie die mit dem Verkauf verbundenen Kosten, erhält der Verkäufer den verbleibenden Betrag.
Nehmen wir folgendes Beispiel: Sie kaufen ein Haus für 500.000 € und finanzieren es über ein Hypothekendarlehen. Einige Jahre später verkaufen Sie es für 700.000 €, während Sie der Bank noch 250.000 € schulden. Beim Verkauf werden diese 250.000 € zunächst an das kreditgebende Institut zurückgezahlt, und Sie erhalten den verbleibenden Verkaufserlös.
Dieser Vorgang hat jedoch keinen Einfluss auf die Berechnung des Veräußerungsgewinns. Dieser wird weiterhin ausschließlich auf Grundlage der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem berichtigten Anschaffungspreis gemäß den luxemburgischen Steuervorschriften berechnet.
Wenn Sie anschließend einen neuen Hauptwohnsitz erwerben – selbst wenn dieser günstiger ist als die verkaufte Immobilie –, können Sie das verbleibende Kapital als Eigenkapital für Ihr neues Immobilienprojekt einsetzen oder zunächst Ihr bisheriges Darlehen vollständig zurückzahlen und anschließend ein neues Darlehen aufnehmen.
Im Gegensatz zu einigen anderen Ländern sieht Luxemburg keine automatische Steuerstundung des Veräußerungsgewinns vor, nur weil der Verkaufserlös in den Erwerb eines neuen Hauptwohnsitzes reinvestiert wird.
War die verkaufte Immobilie jedoch Ihr Hauptwohnsitz und sind die Voraussetzungen des Artikels 102bis des luxemburgischen Einkommensteuergesetzes (LIR) erfüllt, bleibt der Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerfrei, unabhängig vom Kaufpreis Ihrer zukünftigen Immobilie.
Es ist daher wichtig, zwischen den steuerlichen Vorschriften für Immobilienveräußerungsgewinne und der Finanzierung Ihres neuen Immobilienprojekts zu unterscheiden.
Offizielle Informationsquellen
Für aktuelle Informationen oder zur Überprüfung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir die offiziellen Informationsquellen der luxemburgischen Behörden:
- Guichet.lu – Erklärung des Verkaufs oder Tauschs einer Immobilie: https://guichet.public.lu/fr/citoyens/fiscalite/immobilier/impots-taxes-plus-value/declaration-vent…
- Administration des contributions directes – Immobilienveräußerungsgewinne: https://impotsdirects.public.lu/fr/az/t/transf_plusvalue.html
