Acheter en 2025 : mode d'emploi

Entre les prix élevés, les démarches administratives complexes et la recherche de financements adaptés, devenir propriétaire au Grand-Duché en 2025 nécessite une préparation rigoureuse, une bonne connaissance du marché et surtout une bonne dose de persévérance. Cet article vous propose un mode d’emploi détaillé pour vous accompagner pas à pas dans cette aventure immobilière. 

1. Analysez bien le marché

Se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier sans une bonne connaissance des tendances du marché est une erreur fréquente.

Informez-vous sur les prix pratiqués et leur évolution récentes : sont-ils en baisse, en hausse ou stables ? Lisez les articles de presse sur le sujet et consultez des sources fiables comme 🔎l’Observatoire de l’Habitatou les portails immobiliers. 🏠Immotop.lu propose, par exemple, une page dédiée aux prix moyens des biens annoncées à la vente, classés par région, commune ou localité.

En plus des prix de l’immobilier, renseignez-vous sur les taux d’intérêt pratiqués et leurs éventuelles fluctuations. En général, une baisse ou une hausse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) se reflète rapidement dans les offres des banques luxembourgeoises. Ces informations vous aideront à mieux évaluer votre capacité d’emprunt.

2. Définissez votre budget 

Le financement est au cœur de tout projet immobilier. Avant de chercher activement le logement de vos rêves, évaluez vos moyens financiers.  Cette étape est cruciale dans un processus d’acquisition. Cela vous évitera des déceptions et une perte de temps inutile.

Calculez votre capacité d’emprunt : utilisez des simulateurs en ligne pour estimer vos mensualités, en veillant à ne pas dépasser 30 à 35 % de vos revenus nets mensuels après déduction de vos charges fixes. Si possible, disposez d’un apport personnel pour couvrir les frais de notaire et augmenter votre capacité d’emprunt.

Pour une analyse plus précise, consultez un banquier ou un courtier en crédit immobilier, comme Albalux Crédit. Ce dernier peut vous orienter vers les meilleures offres grâce à sa connaissance des pratiques des banques.

3. Définissez vos priorités et commencez vos recherches

Avec une idée claire de votre budget et une bonne connaissance du marché, vous pouvez commencer à chercher votre futur logement.

Définissez vos critères essentiels : localisation, neuf ou ancien, terrasse, nombre de salles de bain, proximité de Luxembourg-Ville, etc. Mais restez flexible, car il est rare de trouver un bien qui répond parfaitement à toutes vos attentes.

Les portails immobiliers comme AtHome.lu, Immotop.lu ou Wortimmo.lu proposent des filtres avancés pour simplifier vos recherches.

4. Visitez, consultez et posez les bonnes questions

Une fois que vous avez trouvé des biens intéressants, passez à l’étape suivante : les visites ou la consultation des documents si le bien est en VEFA (vente en état futur d’achèvement).

Pour un bien existant, vérifiez :

• 🟠 L’état général (toiture, électricité, chauffage, plomberie, etc.).
• 🟠 Les charges mensuelles (électricité, chauffage, eau, syndic en copropriété).
• 🟠 Les travaux prévus ou nécessaires (dans le bien ou par la copropriété).
• 🟠 La classe énergétique, qui influence les coûts de l’énergie.
• 🟠 Les conditions de vente : prix négociable, disponibilité du bien.

Pour un bien en VEFA, demandez :

• 🟠 Les délais de construction et de livraison.
• 🟠 Les garanties (achèvement, décennale).
• 🟠 Les frais annexes (TVA, indexation des prix, frais de notaire).
• 🟠 La possibilité de modifier les plans.
• 🟠 Le cahier des charges et les plans techniques.

5. Renseignez-vous sur les aides disponibles

En marge de ces questions sur le bien, informez-vous sur les aides au logement et avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre. Les plafonds de la plupart de ces aides ont été récemment augmentés, élargissant leur accessibilité.

Par exemple :

• 🟠 Prime d’accession à la propriété ou subvention d’intérêt (plus d’informations sur 🏛️logement.lu).
• 🟠 Jusqu’au 30 juin 2025, le crédit d’impôt sur les frais d’acte notarié est de 40.000 € par personne, et les frais d’enregistrement sont réduits à 3,5 %

6. Obtenez un accord de principe

Avant de signer un compromis ou un contrat de réservation, obtenez un accord de principe de votre banque. Cela vous protège d’un éventuel refus de prêt une fois engagé.

Un courtier peut vous aider à comparer les offres et à optimiser votre dossier pour obtenir les meilleures conditions. Notez que les banques exigent généralement un compromis ou un contrat de vente pour accorder un prêt, surtout pour une VEFA.

7. Signez en connaissance de cause

Une fois l’accord de principe obtenu, contactez l’agent immobilier pour finaliser le compromis, le contrat de réservation/accord de principe. Prenez le temps de lire le contrat en détail, idéalement avec l’aide de l’agent, qui pourra éclaircir les termes juridiques complexes.

Le compromis de vente ou le contrat de réservation doit contenir :

• 🟠 L’identité des parties (noms, prénoms, matricules, adresse, contact…)
• 🟠 La description détaillée du bien (adresse, coordonnées cadastrales, surface habitable, surface du terrain, énumération des pièces, équipements, état…)
• 🟠 Le prix de vente et les modalités de paiement 
• 🟠 Les dates de transfert de propriété et de jouissance (date de signature de l’acte, date de remise des clés, indemnités de retard…)
• 🟠 Le nom et l’adresse du notaire qui établira l’acte notarié (le vendeur choisit généralement le notaire. L’acheteur peut néanmoins en choisir un également sans frais supplémentaire)
• 🟠 Les clauses suspensives (obtention du prêt, délai, rupture du contrat sans frais en cas de refus bancaire)
• 🟠 Les clauses pénales en cas de résiliation 
• 🟠 La mention des garanties légales (passeport énergétique, conformité).

Pour les VEFA, vérifiez également :

• 🟠 Les références aux plans et au cahier des charges (qui seront annexés au contrat).
• 🟠 La référence à votre droit au taux super-réduit de 3%
• 🟠 L’échelonnement des paiements selon l’avancement des travaux.
• 🟠 La mention des modalités d’exécution et du choix des prestataires (qui est maître d’ouvrage)
• 🟠 La garantie d’achèvement souscrite par le promoteur.

8. Transformez l’essai : décrochez votre accord bancaire 

Avec un compromis signé et un accord de principe, l’obtention de l’accord définitif est une formalité si votre dossier est complet. Cela prend généralement entre 1 et 4 semaines.

9. Rendez-vous chez le notaire

Entre l’accord bancaire et l’acte notarié, comptez 4 à 8 semaines pour finaliser les formalités (formulaires à remplir, documents à fournir, vérifications). Dans le cadre d’une VEFA, ce délai peut être plus long.

Le notaire garantit la sécurité juridique de l’achat et officialise votre statut de propriétaire.

10. Soyez attentif lors de la remise des clés (VEFA uniquement)

Après plusieurs mois d’attente, vous avez convenu avec le promoteur d’une date pour la remise des clés de votre tout nouveau logement. C’est l’occasion de vérifier si tout a été correctement exécuté. Vous devrez donc être attentif à certains détails :

• 🟠 Est-ce conforme aux plans (initiaux ou modifiés) et au cahier des charges que vous avez signé ?
• 🟠 Les finitions sont-elles bien réalisées (murs, sols, plafonds, carrelages, joints, menuiseries extérieures et intérieures, …) ? Y-a-t-il des tâches ou des fissures ou des impacts ?
• 🟠 Tout fonctionne-t-il correctement ? Testez les portes, les fenêtres, les volets, les robinets, les douches, les baignoires et les toilettes… Regardez si l’électricité fonctionne correctement (prises, interrupteurs…) Faites de mêmes avec le chauffage et le système de ventilation. 
• 🟠 Contrôlez les parties communes, si applicable (ascenseurs, halls, parking…)
• 🟠 Prenez des photos en cas de défauts constatés
• 🟠 Assurez-vous que l’état des lieux établi à l’issue de la remise des clés mentionnent tous les défauts que vous avez relevés et fixez immédiatement un calendrier avec le promoteur pour résoudre ces problèmes

Certains vices ne peuvent être détectés immédiatement lors de la remise des clés. Sachez qu’ils sont couverts par des garanties légales :

• 🟠 Deux ans pour les menus ouvrages (garantie biennale).
• 🟠 Dix ans pour les gros ouvrages (garantie décennale).

En suivant ces étapes, vous serez prêt à acheter votre premier ou nouveau logement en 2025 en toute sérénité.