Comprendre les dessous de la nouvelle loi sur le bail à loyer

En vigueur depuis le 1er août 2024, 📃 la nou​​velle loi sur le bail à loyer, qui vient compléter et préciser celle de 2006, commence petit à petit à se concrétiser dans les faits. Retour et clarification des nouvelles dispositions. 

Ce qui doit impérativement figurer dans le contrat de bail

Le contrat de bail oral n’étant désormais plus valide, le contrat de bail écrit devient le support de l’accord contractuel entre le bailleur et son locataire. Ainsi, le législateur a clairement défini ce que doit contenir un tel document, à savoir :

• ◽ L’identité complète de toutes les parties contractantes. Si la notion de « complète » n’est pas clairement définie par la loi, il est préférable d’indiquer le plus d’infirmations possible (numéros de matricule sociale du bailleur et du/des locataire(s), 2ème prénom, 2ème nom…)
• ◽ La date de la prise d’effet du bail
• ◽ La désignation de toutes les pièces et parties de l’immeuble couvrant les lieux loués (séjour, hall d’entrée, cave, garage, buanderie…)
• ◽ L’adresse du bien loué + sa référence cadastrale (de la résidence + cadastre vertical de chaque lot) 
• ◽ Le montant du loyer sans les charges et sans les éventuels suppléments
• ◽ Le montant des acomptes sur charges ou du forfait pour charges
• ◽ Le supplément de loyer pour le mobilier si le bien est meublé 
• ◽ Le supplément pour les services, en cas d’un service de blanchisserie, de ménage, etc.
• ◽ Le montant de la garantie locative
• ◽ L’indication qu’il est possible pour les deux parties contractantes de saisir la commission des loyers conformément à l’article 8 en cas de litige sur la fixation du loyer

Si l’une de ces mentions ne figure pas de le contrat de bail, le document sera considéré comme nul aux yeux de la loi. Le locataire sera donc, de fait, un occupant sans droit ni titre. 

Quid du plafonnement des loyers

5% du capital investi

Le loyer annuel perçu ne peut excéder 5 % du capital investi par le propriétaire (🧮 feuille de calcul ici). Les augmentations sont limitées à 10 % tous les deux ans. Par exemple, un loyer de 1.500 euros pourrait être augmenté de 150 euros après deux ans, mais le nouveau montant doit rester dans la limite des 5 % du capital investi.

Précision importante : cette règle sur l’augmentation du loyer s’applique également aux baux qui ont été signés avant le 1er août 2024.

Le supplément « mobilier »

En obligeant les bailleurs à indiquer le supplément « mobilier » en cas de bien meublé, le législateur a également plafonné ce montant à 1,5% du montant total des factures des meubles garnissant le logement loué. Par ailleurs, les meubles de plus de 10 ans au moment de la conclusion du bail ne seront pas pris en considération, même avec facture à l’appui. Il est important de rappeler que la cuisine n’est pas considérée comme un meuble, elle fait partie du capital investi. 

Le bailleur n’est pas tenu d’appliquer un tel supplément, mais s’il ne le mentionne pas dans le contrat de bail, il perd le droit de s’y référer en cas de contestation du loyer par son locataire. 

Le cas des immeubles à baux multiples

Dans le cas d’un immeuble divisé en plusieurs logements ou chambres loués par un même bailleur, une clarification a été apportée de sorte qu’il soit plus possible de « saucissonner » son bien en plusieurs locations distinctes pour maximiser les loyers. En effet, « le montant de la somme des loyers payés par les locataires dans le cadre d’une location à baux multiples (...) comprenant deux ou plusieurs chambres ou logements loués individuellement à des locataires indépendants les uns des autres » ne pourra pas excéder en loyer annuel 5% du capital investi dans l’immeuble concerné.

Le consensus avant la commission

Dans la pratique, il est rare que les bailleurs calculent scrupuleusement leur capital investi pour déterminer leur loyer. Ils ont plutôt tendance à se baser sur les loyers proposés sur le marché. Quoi qu’il en soit, la loi semble implicitement encourager un accord entre parties dans le cadre de la fixation ou de la révision du loyer. 

« À défaut », ils pourront se tourner vers la commission des loyers qui tranchera et déterminera le loyer maximum applicable selon la loi.

Les nouvelles règles de la colocation

La colocation a désormais sa place dans la loi luxembourgeoise. Elle consiste en « la location d’un même logement par plusieurs locataires, appelés colocataires, qui optent, avec l’accord exprès du bailleur, pour l’application des règles spécifiques à la colocation ».

Les lieux loués doivent comprendre au moins une pièce d’habitation et un local sanitaire commun, et doivent être affectés à la résidence principale des colocataires. Ainsi, si l’un des colocataires a sa résidence principale en Belgique ou en France, il n’est pas considéré comme un colocataire.

Un couple non-marié ou non-pacsé est considéré comme colocataires au même titre que des amis et devra se plier aux mêmes impératifs, à savoir, entre autres, la signature d’un pacte de colocation ou la recherche d’un nouveau colocataire en cas de départ.

Le pacte de colocation 

La nouvelle loi impose la signature d’un pacte de colocation, qui régit la répartition des charges, l’arrivée et le départ des colocataires. Ce pacte n’est pas opposable au bailleur, qui n’a donc pas à le respecter. Toutefois, les colocataires sont solidairement responsables vis-à-vis du bailleur notamment pour le paiement du loyer. 

Les différents types de résiliation du contrat de bail

Si l’ensemble des colocataires souhaite quitter l’appartement, le préavis signé par tous les colocataires devra être notifié au bailler par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un délai de préavis de trois mois.

Si un seul des colocataires souhaite quitter le logement, il devra faire de même (il sera le seul à signer la lettre) et également informer ses colocataires, toujours en respectant un délai de préavis de trois mois. Cependant, il sera dans l’obligation de chercher activement un remplaçant ou de prouver qu’il en a recherché un activement. Bien sûr, le colocataire remplaçant devra être accepté par les colocataires restants et par le bailleur. Le nouveau colocataire devra obligatoirement signer un avenant au contrat de bail et au pacte de colocation. Il est important de préciser qu’à la fin de son préavis, le colocataire sortant sera libéré de ses obligations contractuelles et ne pourra plus être tenu de payer sa part du loyer.

Si la moitié des colocataires ou plus souhaite partir en même temps, la procédure est la même (annonce, lettre recommandée, recherche active…). Dans ce cas, le bailleur peut mettre fin au contrat de bail en respectant un délai de préavis de trois mois, qu’il devra notifier à chaque colocataire. Si, en l’espace de trois mois, plus de la moitié des colocataires décident de partir, le bailleur dispose d’un mois après la dernière notification de résiliation pour annoncer sa volonté de résilier le contrat.  

Petites piqûres de rappel

Voici brièvement les autres points essentiels de la loi entrée en vigueur le 1er août 2024 :

• ◽ La garantie locative versée au bailleur est désormais limitée à 2 mois de loyer, que le logement soit meublé ou non, ou qu’il s’agisse d’une colocation ou pas.  
• ◽ Le bailleur est obligé d’accepter une garantie bancaire si c’est le souhait du futur locataire
• ◽ Le bailleur doit restituer 50% de la garantie locative au plus tard un mois après l’état des lieux de sortie et la remise des clés, déduction faite des éventuels dégâts locatifs, et les 50% restants après réception du décompte final des charges locatives
  • ▫️ Si le bien n’est pas en copropriété, le bailleur doit demander les décomptes des différents services au plus tard un mois après la fin du bail,
  • ▫️ Si c’est une copropriété, il doit demander l’approbation définitive des comptes annuels de l’immeuble 
  • ▫️ En cas de retard, le bailleur risque une pénalité de 10% du montant du loyer par mois de retard ➡️ le locataire doit impérativement réclamer cette pénalité en envoyant au bailleur une lettre de mise en demeure  recommandée avec accusé de réception
• ◽ La commission d’agence est partagée par le bailleur et le locataire (50/50) que le bail soit de longue ou courte durée.  
• ◽ Le supplément mobilier peut être pris en compte dans la fixation des frais d’agence
• ◽ Les contrats de bail à durée déterminée non résiliés sont tacitement prorogés pour une durée indéterminée.