2024 aurait dû être l’année de la reprise… Malgré un léger sursaut cet hiver, le bilan de cette année reste, néanmoins, en demi-teinte. Alors, que nous réserve 2025 ? L’avis de nos experts économiques et immobiliers oscille entre crainte, prudence et relatif optimisme.
La demande et la baisse des taux : piliers de l’immobilier luxembourgeois
Après plusieurs mois de léthargie, la santé du marché immobilier luxembourgeois s’améliore. « La demande est énorme et les ventes de biens existants explosent » affirme Joao Varandas, directeur commercial auprès d’Albalux Crédit.
« La demande est énorme et les ventes de biens existants explosent »
Bien évidemment, la baisse des taux d’intérêt directeurs de la BCE , depuis juin, couplée à la baisse puis à la stabilisation des prix de l’immobilier au Luxembourg, y sont pour quelque chose. Même si les taux sont loin d’avoir retrouvé leur niveau d’avant crise, « les futurs acquéreurs luxembourgeois se sont adaptés à cette nouvelle réalité ».
Actuellement au Luxembourg, le taux d’intérêt moyen pour un prêt immobilier se situe autour de 3,6 à 3,7 %. « On reste au-dessus du taux d’intérêt directeur de la BCE qui est maintenant de 3% » souligne Paulo Figueiredo, conseiller en crédit immobilier chez Albalux Crédit. Il s’agit là d’une spécificité bien luxembourgeoise. Les banques du pays anticipent les baisses décidées par la BCE, mais « ne s’alignent jamais immédiatement sur ses taux, contrairement aux autres pays européens ».
« On reste au-dessus du taux d’intérêt directeur de la BCE qui est maintenant de 3% »
Si cette logique peut paraître injuste aux yeux des ménages, elle permet de réguler les prix immobiliers. « La demande en logement est si forte au Grand-Duché que si les taux venaient à baisser, les prix eux augmenteraient aussitôt » déclare le conseiller, pour qui « le maintien d’un taux à 3,5% permettrait à tous, banques, agents immobiliers et acheteurs, d’être gagnants ».
Quant au rêve d’un retour à des taux à 1 %, le fiscaliste luxembourgeois, Carlos Marques, rappelle qu’ils « ne sont pas d’usage » et ne correspondent pas à la réalité économique d’une société capitaliste, « contrairement à des taux de 2 ou 3% ».
Construire plus en 2025: le secret de prix stables
Mais, pour stabiliser durablement les prix immobiliers, la solution réside dans la construction de nouveaux logements. « Il faut répondre à la demande et construire plus », insiste Joao Varandas, ajoutant : « Si les demandes en logements sont comblées, les prix se stabiliseront. Sinon, ils continueront d’augmenter ». Ce décalage constant entre l’offre et la demande est, selon Carlos Marques, une « pathologie qui existe depuis des dizaines d’années au Luxembourg ».
« Il faut répondre à la demande et construire plus. Si les demandes en logements sont comblées, les prix se stabiliseront. Sinon, ils continueront d’augmenter »
Des efforts politiques pour stimuler la construction
Au-delà des prix, la prolongation des mesures fiscales jusqu’au 30 juin 2025 pourrait bien encourager les primo-acquéreurs ou les investisseurs à revenir vers le neuf. Mises en place au début de l’année 2024, ces mesures avaient d’abord eu peu d’effet, faisant dire en septembre au ministre du Logement, Claude Meisch, qu’elles s’arrêteraient le 31 décembre 2024.
Cette annonce a réveillé les acheteurs potentiels, rassurés aussi par des taux plus avantageux, de sorte que les ventes de biens en VEFA ont connu un léger sursaut en fin d’année, prenant de court les notaires intimés d’acter avant le 1er janvier.
Cette prolongation inattendue est donc une bonne nouvelle. Mais elle n’est pas suffisante. « Même si les mesures ont été prolongées, elles restent temporaires. Et ce n’est pas sur quelques mois qu’on peut changer la dynamique du marché » prévient Carlos Marques. Le fiscaliste rappelle que « le marché immobilier n’est pas un marché aussi réactif que le marché boursier. Il prend son temps ».
« le marché immobilier n’est pas un marché aussi réactif que le marché boursier. Il prend son temps »
À l’aube de 2025, il faut toujours des dizaines d’années pour qu’un projet immobilier ne sorte de terre. Depuis des années, les promoteurs se plaignent des lourdeurs administratives qui retardent la construction de nouveaux lotissements. Ils semblent enfin avoir été entendus par le gouvernement. Un projet de loi sur la simplification administrative des autorisations de bâtir, actuellement à l’étude, a été déposé en octobre dernier.
Une bonne année… avec un petit « b »
Si les dynamiques internes jouent un rôle clé, le marché immobilier luxembourgeois reste influencé par des facteurs géopolitiques. « L’arrivée de Trump, l’accord de libre-échange signé entre l’Union Européenne et le Mercosur (ndlr : pays de l’Amérique du sud) et l’instabilité politique en France, qui est notre voisin, entre autres, inquiètent les marchés mondiaux et luxembourgeois » rappelle Paulo Figuieredo.
Autant de « variables et d’incertitudes » que font dire au conseiller en crédit immobilier chez Albalux Crédit qu’ « il est extrêmement difficile d’avoir une vision claire de l’avenir » pour le marché immobilier luxembourgeois.
Une analyse que partage, Michel Bastos, CEO d’Alba Groupe Luxembourg. Plus modéré, il s’attend à six mois de flottement, pendant lesquels « il faudra faire preuve de sagesse et observer ce qui se passe à l’international ».
Beaucoup plus optimiste, Joao Varandas, directeur commercial auprès d’Albalux Crédit, est persuadé que les tensions géopolitiques s’apaiseront « dès le 21 janvier et l’accession au pouvoir de Donald Trump ».
Si Michel Bastos table sur « une légère reprise après l’été » et « une année 2026 plus prometteuse », son collègue assure que « 2025 sera l’année de la reprise ». Plus nuancé, Carlos Marques tranche : « 2025 a tout pour être une bonne année, avec un petit « b », n’exagérons pas ».
« 2025 a tout pour être une bonne année, avec un petit « b », n’exagérons pas »
Partager
2025 : une année propice à l'achat immobilier ?