Pourquoi les banques vous empêchent-elles d'être propriétaire ?

Si le marché immobilier repart, il s’agit néanmoins d’une reprise timide. Certes, l’intérêt pour l’immobilier ne faiblit pas, mais la concrétisation financière demeure aléatoire. Les banques de la place restent réticentes à octroyer des crédits relais ou à prêter à des investisseurs… Mais pourquoi ? Dans cet article, nous tenterons d’apporter des éléments de réponse.

 

Une protection face à l’incertitude

Bien qu’il n’existe aucune donnée chiffrée sur le nombre de refus bancaire, il semble que, malgré une légère reprise du marché immobilier et la baisse des taux, les banques luxembourgeoises n’aient pas assoupli suffisamment leurs critères d’octroi en matière de prêts immobiliers.

« Nous observons une prudence accrue des banques, en particulier sur les prêts relais » déclare Paulo Figueiredo, courtier auprès d’Albalux Crédit.

« Nous observons une prudence accrue des banques, en particulier sur les prêts relais »

Le crédit relais est solution pratique pour les personnes déjà propriétaires, souhaitant faire une nouvelle acquisition, souvent suite à un changement de situation (divorce, naissance, mariage…). Ce type de crédit leur permet de concrétiser un achat en attendant la vente de leur logement actuel.

Les acheteurs classiques ne sont pas les seuls à pâtir de cet excès de prudence : les investisseurs locatifs, incités par les récentes aides étatiques à réinvestir dans la pierre, essuient eux aussi des refus. « Même avec des garanties solides, certains profils se heurtent à des refus ou à des conditions de financement peu attractives, avec des mensualités trop élevées », explique Paulo Figueiredo.

« Même avec des garanties solides, certains profils se heurtent à des refus ou à des conditions de financement peu attractives, avec des mensualités trop élevées »

Si les raisons invoquées varient d’un dossier à l’autre, elles demeurent souvent les mêmes :

• l’incertitude sur les délais de revente (notamment dans le cadre des crédits relais),
• la volatilité du marché immobilier (rendant difficile l’évaluation objective de la valeur d’un bien, notamment en vue d’une revente ou d’une hypothèque),
• l’instabilité du marché monétaire et des taux intérêt,
• les stratégies internes de réduction du risque propres à chaque établissement bancaire

Toujours selon le courtier d’Albalux Crédit, « cette frilosité bancaire » ralentit la reprise du marché immobilier. La diminution du nombre de crédits relais entraîne le « blocage de toute la chaîne », empêchant « certains acheteurs de se positionner rapidement sur de nouveaux biens ».

 

Les banques seules fautives ?

Et pourtant, les banques ne sont pas les seules à freiner l’accès à la propriété : « les promoteurs ne sont pas exempts de responsabilité », affirme encore Paulo Figueiredo, qui pointe du doigt « les prix pratiqués, parfois déconnectés du pouvoir d’achat local, et les retards dans les chantiers ».

Un avis partagé par le CEO de l’Association des Banques et Banquiers du Luxembourg (ABBL), Jerry Gbric. Dans un entretien accordé à Paperjam, il accuse les promoteurs de paralyser le marché en refusant de s’adapter et de baisser leurs prix. «Nous avons une baisse des prix d’environ 9% sur les nouvelles constructions et les maisons à bâtir, mais c’est encore trop cher», estime le directeur de l’ABBL.

« Nous avons une baisse des prix d’environ 9% sur les nouvelles constructions et les maisons à bâtir, mais c’est encore trop cher »

Cela est d’autant plus vrai que l’écart de prix entre l’ancien et le neuf s’est considérablement agrandi. Il plafonnait autour de 8 % pendant des décennies, mais atteint près de 25 % aujourd’hui. Il n’est donc pas surprenant que les banques préfèrent financer à des taux raisonnables des logements existants plutôt que des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA). Résultat : les promoteurs vendent moins, freinant la reprise du marché immobilier.

Cette inertie des ventes met sous pression les promoteurs, qui doivent rembourser les emprunts contractés pour financer leurs projets immobiliers. Ainsi, selon Jerry Grbric, « il faut trancher: baisser les prix pour vendre ou attendre des jours meilleurs ». Mais avec des taux à 5%, certains promoteurs, les plus petits, n’ont pas le luxe d’attendre. Asphyxiés par les dettes, ils sont contraints de revendre leurs projets à des promoteurs aux reins plus solides. La mainmise sur le marché du neuf par de grands promoteurs constitue un déséquilibre structurel que l’ABBL ne voit pas d’un très bon œil.

 

Une crise de confiance avant tout

Piqués au vif, les promoteurs locaux n’ont pas tardé à réagir aux attaques du président de l’ABBL. Dans un communiqué, la Chambre Immobilière a clairement réfuté l’argument selon lequel les promoteurs seraient à l’origine du blocage du marché : « cette affirmation (…) présente une vision trop réductrice d’une situation éminemment complexe ».

Elle rappelle ainsi les difficultés auxquelles le secteur de la promotion a dû faire face depuis presque cinq ans : « les hausses de coûts, les retards administratifs, ainsi que le gel de la demande solvable ».

Alors que la Chambre immobilière élude quelque peu la question des prix pratiqués par les développeurs, le directeur de la communication d’Albalux Crédit, Joao Varandas, se veut plus explicite : « les promoteurs ne peuvent pas baisser leurs prix au risque de travailler à perte ».

« les promoteurs ne peuvent pas baisser leurs prix au risque de travailler à perte »

Les terrains sur lesquels se construisent les projets immobiliers neufs actuellement en vente ont été acquis avant la crise, à un moment où le prix du foncier était particulièrement élevé. « Les promoteurs doivent absorber toutes les pertes, celles liées à leur emprunt initial et celles liées à la crise », explique encore Joao Varandas.

Pour lui, l’inertie du marché n’est « ni la faute des banques, ni celle des promoteurs » : elle est due uniquement « à un problème de confiance des acquéreurs ». Face aux nombreuses faillites, beaucoup craignent que leurs logements ne soient jamais terminés. C’est d’ailleurs le seul point banquiers et promoteurs s’accordent. « La crise que traverse le secteur est avant tout une crise de confiance », note la Chambre Immobilière. Quant à Jerry Grbic de l’ABBL, il est convaincu que « la confiance de l’acheteur doit être rétablie ».

 

Vers un effort commun ?

Comment ? Dans sa dernière édition papier, Paperjam reprend 80 solutions proposées par différents acteurs du secteur immobilier luxembourgeois pour surmonter la crise et redonner confiance aux particuliers. Parmi elles : la mise en place d’un mécanisme où l’Etat garantirait une partie des prêts ;  la prise en charge par l’Etat, via des subsides, d’une partie des intérêts pour les primo-acquéreurs ; la réduction des exigences des banques pour ces derniers ; la mise en place de mesures incitatives pour les investisseurs et fonds d’investissement (déductions fiscales, amortissement accéléré élargi…) ; le financement par les banques de projets neufs ; la réduction des droits d’enregistrement ; ou encore la réforme de la VEFA, notamment en ce qui concerne la garantie d’achèvement.

Dans tous les cas, et comme le précise la Chambre Immobilière, « la relance ne pourra se faire qu’à condition de travailler collectivement » : pouvoirs publics, secteur bancaire, communes, investisseurs et promoteurs ensemble, « avec comme seul objectif de redonner confiance aux acheteurs ».

Néanmoins, si les intentions sont bonnes, « ce n’est pas gagné d’avance », pense Joao Varandas d’Albalux Crédit. « Le marché immobilier luxembourgeois est en pleine transition. Avant que la machine ne reparte, il faudra avoir vendu tous les logements neufs construits sur des terrains achetés avant la crise, ce qui risque de s’étaler sur plusieurs années », estime l’ancien courtier en crédit immobilier.

Le marché immobilier luxembourgeois est en pleine transition. Avant que la machine ne reparte, il faudra avoir vendu tous les logements neufs construits sur des terrains achetés avant la crise, ce qui risque de s’étaler sur plusieurs années »