Voilà plus de deux ans que le marché de la Vente en futur état d’achèvement (VEFA) souffre. Plus qu'une crise cyclique, le secteur subit une mutation structurelle profonde. Chantiers à l'arrêt, projets fantômes... Pour l’économiste Michel-Edouard Ruben (Fondation IDEA), le diagnostic est sans appel : le marché du neuf est grippé et les remèdes actuels peinent à faire baisser la fièvre. Entre les prix de la construction élevés pour répondre aux nouvelles normes et la méfiance des acheteurs, le neuf cherche un second souffle. Simple passage à vide ou transition brutale vers un modèle encore flou ?
Un marché constamment sous pression
Petit éclaircie dans le ciel de l’immobilier : en janvier, le prix moyen d’un logement au m2 est de 8.250 euros, soit presque identique à celui de janvier 2025, selon le portail immobilier Immotop.lu. Une tendance à la stagnation que les chiffres plus officiels de l’Observatoire de l’Habitat (basés sur les ventes effectivement enregistrées et non pas sur les annonces publiées) pourraient bien confirmer.
Cette accalmie, bien que généralisée, ne masque pas la réalité du terrain : à Luxembourg-Ville, il faut toujours débourser en moyenne 11.706 €/m² pour devenir propriétaire. C’est d’autant plus vrai pour les prix des logements en construction qui sont généralement 20 à 25 % plus chers que ceux des biens existants.
Pas étonnant donc que le prix de l’immobilier, souvent considéré comme particulièrement élevé, soit toujours au centre de débats interminables aux quatre coins du pays : les familles l’abordent à l’occasion des repas, les collègues de travail l’évoquent à la pause déjeuner, les politiques en discutent régulièrement à la Chambre des députés ou dans les cabinets ministériels.
« L’immobilier est un produit émotionnel »,
« L’immobilier est un produit émotionnel », lance Michel-Edouard Ruben. « Le logement est non seulement un service qu’on utilise, mais c’est aussi un actif. On attend d’en retirer une plus-value. Et c’est cette attente qui crée de l’émotion » explique-t-il.
Pour ce spécialiste de l’immobilier, le Luxembourg est ainsi passé de « l’euphorie » avec souvent « une surestimation des prix » durant les belles années, à la « peur et la crainte aujourd’hui ».
La baisse des ventes dans la VEFA depuis 2022 en est le parfait reflet. Selon les derniers chiffres officiels, seulement 325 ventes sur ce segment ont été concrétisées au 3ème trimestre 2025, soit deux fois moins qu’entre 2017 et 2021. Ces statistiques sont quelque peu biaisées : elles ne prennent en compte ni les logements neufs vendus comme bien existants, ni les biens en construction ou neufs achetés par les institutions publiques. Pour autant, le constat reste le même : la VEFA ne séduit plus.
« C’est fiscalement moins intéressant et, surtout, la plus-value réelle n’est plus si évidente »,
Au-delà de la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation, les prix du neuf en ont certainement découragé plus d’un. La faute aux promoteurs, avides de profits ? Pas tout à fait… Soumise à la double pression des coûts de matériaux et des normes environnementales, la VEFA est devenue un produit « premium » avant même sa mise sur le marché. Même les investisseurs s’en détournent. Et la CSSF ainsi que ses règlements, qui ont « leurs raisons d’être », n’y sont pour rien. « C’est fiscalement moins intéressant et, surtout, la plus-value réelle n’est plus si évidente » estime M. RUBEN avant de préciser : « les investisseurs ne veulent plus investir 1 million d’euros pour un logement, craignant de ne plus faire une marge importante à l’occasion d’une éventuelle revente ».
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Des solutions multiples, mais pas de miracle
Face à ce total désamour, tout le monde a œuvré pour faire repartir la machine immobilière. Le gouvernement luxembourgeois a porté le crédit d’impôt (le fameux « Bëllegen Akt) à 30.000 euros par acquéreur en 2023, puis à 40.000 euros en 2024, tout en mettant en place un paquet de mesures temporaires. Pendant près d’un an (entre mai 2024 et juin 2025), les futurs acquéreurs ont pu profiter de droits d’enregistrement réduits de moitié et les investisseurs d’un amortissement accéléré à 6% ainsi qu’un crédit d’impôt de 20.000 euros.
Ces aides ont coûté pas moins de 154 millions d’euros à l’Etat. Ce qui n’est pas rien.
Une étude récente a même estimé à plus de 10 milliards d’euros le montant du soutien de l’Etat au logement entre 2010 et 2024.
De leur côté, les promoteurs ont également mis un peu d’eau dans leur vin. Nombre d’entre eux ont revu leurs prix de vente de départ à la baisse pour attirer les acheteurs. Certains ont même consenti à supprimer de leur contrat de réservation l’indexation automatique des prix de la construction afin de rassurer leurs clients.
Regrettant la dissolution des mesures fiscales de 2024 et 2025, quelques constructeurs aimeraient que certains de ces coups de pouce soient réintroduits. Mais, devant leur efficacité plus que relative, le ministre du Logement, Claude Meisch y pose son veto catégorique : « réinstaurer ces mesures fiscales n’est pas la solution idéale ». « Nous devons trouver des moyens innovants, sans exclure les incitations fiscales et sans exploser les prix de vente qui sont toujours trop élevés pour nos ménages » a-t-il ajouté.
La construction de logements abordables est présentée par le gouvernement comme le fer de lance de sa politique. Le ministre des Finances, Gilles Roth, a annoncé vouloir y consacrer 2 milliards d’euros d’ici 2029. Un effet d’annonce qui fait réagir les chambres professionnelles : la Chambre des salariés qualifie ces chiffres de « largement irréalistes et rarement atteints », tandis que la Chambre des métiers juge le soutien insuffisant. De fait, les calculs budgétaires montrent une baisse de l'effort immédiat : l’État a investi 368 millions d’euros en 2025 mais ne prévoit de dépenser que 341 millions en 2026. Pour autant, l’intention publique demeure.
Jouer la carte de l’abordable est-il vraiment efficace ? Michel-Edouard Ruben en doute. « De nombreux projets abordables de la SNHBM ne trouvent pas preneurs » souligne l’économiste. L’an passé, le promoteur social luxembourgeois a même investi 30.000 euros pour rechercher de futurs acquéreurs côté belge pour l’un de ses projets situé à Elmen, près de Capellen ! C’est dire la difficulté de vendre même de l’abordable, alors – comble de l’ironie – les listes d’attente de la SNHBM sont toujours remplies.
Pour M. Ruben, comme pour beaucoup d’acteurs de l’immobilier luxembourgeois, c’est le bail emphytéotique qui cristallise cette inertie actuelle. Pour rappel, lors de l’achat d’un logement abordable, l’acquéreur n’est propriétaire que des murs ; le terrain, lui, reste la propriété de l’État. « Les personnes ayant la capacité d’acheter et d’obtenir un crédit immobilier n’achètent pas abordable, car ils ont l’éducation économique suffisante pour comprendre qu’avec la bail emphytéotique, il n’y a pas de plus-value réelle lors d’une revente. »
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Une nouvelle société, un nouveau modèle ?
Quand le marché de l’immobilier était à son apogée, ce modèle marchait. Aujourd’hui « je ne dirais pas que la mayonnaise ne prend pas, je dirais qu’elle a tourné » avance l’économiste d’IDEA. Les ménages ont perdu en pouvoir d’achat et cela se ressent aussi bien sur le marché privé que sur le marché public, car « ils évoluent en symbiose ».
« Aujourd’hui « je ne dirais pas que la mayonnaise ne prend pas, je dirais qu’elle a tourné » avance l’économiste »,
La crise de la VEFA est donc bel et bien structurelle. Une situation qui risque de se prolonger. Au Luxembourg, pour qu’un chantier avance, il faut vendre. Or, depuis 2021, peu d’appartement sur plans sont vendus ; les projets peinent donc à sortir de terre. C’est un véritable piège qui conduit à une pénurie de logements pour les années à venir. Et si l’offre ne suit pas la demande, les prix se maintiendront à un niveau élevé.
Face à cette situation de blocage, Michel-Edouard Ruben s’étonne qu’aucune donnée statistique officielle révélant le nombre de logements construits depuis 2021 n’ait été publiée. « Ce serait la base. Cela permettrait de mieux cerner le problème, surtout dans un pays où il est primordial que le parc immobilier grandisse » considère-t-il.
Au 1er janvier 2025, le Luxembourg comptait 681.973 habitants. Derrière cette croissance de 1,5 %, portée notamment par l'arrivée de plus de 24.000 nouveaux résidents étrangers sur l'année, c’est une véritable mutation sociologique qui s'opère. Le ménage traditionnel (parents + enfants) n’est plus la norme : plus de 36 % des foyers sont désormais composés d’une seule personne et 13 % des ménages avec enfants sont des familles monoparentales.
Cette « atomisation » de la société change la donne. Pour ces nouveaux profils, souvent plus fragiles financièrement — 47 % des parents isolés consacrent plus de 40 % de leurs revenus au logement — la VEFA « premium » n'est plus une option, c'est un mur.
On arrive alors au cœur du paradoxe luxembourgeois : on continue de concevoir l'immobilier neuf comme un produit de placement financier, alors que la population a un besoin vital de logements « utiles », adaptés à de nouveaux modes de vie. Le pays est à un tournant. Le modèle de la propriété pleine et entière, moteur de la richesse nationale pendant des décennies, semble atteindre ses limites.
« Il nous faut peut-être plus d’outils. »,
Alors, comment faire face à ces nouvelles problématiques ? « Je n’en sais rien », confie humblement l’économiste avant de suggérer : « Il nous faut peut-être plus d’outils. »
Pour sortir de l'impasse, le Luxembourg va donc devoir tester, innover et sans doute accepter que le futur de l'habitat passera par des solutions hybrides, où le droit de loger prime enfin sur le désir de spéculer. Et de fait, les pouvoirs publics empruntent un nouveau chemin : la construction de biens locatifs abordables.
Le rachat massif de projets en VEFA par l'État (plus de 500 millions d'euros engagés récemment) sert précisément à alimenter ce parc locatif qui fait défaut, tout en soutenant les promoteurs privés en difficulté.
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Pour drainer les nouveaux arrivants et les célibataires, le co-living – la location d’une chambre meublée avec des espaces communs à partager – tout comme les maisons intergénérationnelles deviennent également des options envisageables. Le ministre du Logement, Claude Meisch, souhaite d’ailleurs à l’avenir solliciter les promoteurs publics pour construire ces nouvelles formes d’habitations déjà répandues dans d’autres capitales européennes telles que Berlin, Paris ou Londres.
Nous sommes à un moment de transition où les normes de demain sont encore à définir. Il faudra s'adapter, tester, et parfois échouer pour trouver les solutions adéquates. Le défi est immense : transformer un modèle de spéculation en un modèle d'habitation. Car si l’immobilier est un produit émotionnel, comme le rappelle Michel-Edouard Ruben, il est avant tout un besoin primaire. Sans un second souffle pour le neuf, c'est toute la cohésion du modèle luxembourgeois qui risque, elle aussi, de s'essouffler.
