Les fonds de travaux : un mal pour un bien

Être propriétaire d’un appartement en copropriété est devenu plus cher cette année. Les frais de copropriété ont bien augmenté. Les prix de l’énergie ne sont pas les seuls responsables : la cotisation annuelle obligatoire pour le fonds de travaux est venue alourdir la facture. 

Un capital de prévoyance pour les travaux

Depuis le 1er août 2023, chaque copropriétaire d’une résidence, qu’il s’agisse particulier ou d’une entreprise (cas d’une résidence mixte) doit verser au syndic chargé de la gestion de l’immeuble une cotisation annuelle pour alimenter un fonds de travaux. 

Cette cotisation obligatoire constitue une réserve financière destinée à anticiper toutes dépenses liées à des travaux d’entretien, de réparations ou de rénovation, notamment énergétique, dans les parties communes.

Le montant de cette cotisation varie selon la catégorie énergétique de l’immeuble : plus la performance énergétique est faible, plus la cotisation est élevée. Pour la totalité de la copropriété, les montants minimums légaux sont de :

• 🟩 3 euros / m2 pour les immeubles classés de A+ à C 
• 🟨 5 euros / m2 pour les immeubles classés D et E
• 🟥 6 euros / m2 les immeubles classés de F à I ou sans certificat de performance énergétique valide 

Les mètres carrés pris en compte sont ceux qui composent l’enveloppe énergétique de l’immeuble. Le montant total est ensuite réparti entre les copropriétaires en fonction des millièmes. Lors d’une assemblée générale, les copropriétaires peuvent toutefois décider d’un montant par mètre carré plus élevé.

Un impact financier non négligeable pour les copropriétaires

Prenons l’exemple d’une résidence mixte composée d’un magasin et de quatre appartements. Le bâtiment, d’une surface de référence énergétique de 752 m² et classé en performance énergétique D, est soumis à une cotisation minimum annuelle de 5 € /m2, soit un total de 3 760 € à répartir entre les copropriétaires.

La charge financière en fonction des millièmes est ainsi répartie comme suit :

• 🏬 Magasin (532 millièmes) : 2 000,32 € par an (166,69 € par mois) ;
• 🏢 Appartement 1a (80 millièmes) : 300,80 € par an (25,07 € par mois) ;
• 🏢 Appartement 1b (120 millièmes) : 451,20 € par an (37,60 € par mois) ;
• 🏢 Appartement 2a (80 millièmes) : 300,80 € par an (25,07 € par mois) ;
• 🏢 Appartement 2b (188 millièmes) : 706,88 € par an (58,91 € par mois).

Les propriétaires d’appartements nouvellement construits n’échappent pas à cette obligation : eux aussi sont contraints de contribuer au fonds de travaux. Le législateur estime, en effet, qu’il faut prévenir la dégradation des immeubles en copropriété et surtout responsabiliser les propriétaires.

Le syndic est chargé de gérer les avoirs du fonds de travaux et de les utiliser pour financer les travaux votés lors de l’assemblée générale. 

Les avoirs du fonds de travaux restent acquis aux lots, de sorte que la somme investie par un copropriétaire n’est pas récupérable en cas de vente ou cession de son bien. De même, ces montants ne peuvent pas être pris en compte pour évaluer le capital investi ni pour déterminer le montant du loyer.