Der variable Zinssatz sinkt, die EZB erhöht die Zinsen – und beide Aussagen sind korrekt
Mitte September berichtete die luxemburgische Presse über eine leichte Verbesserung bei den Immobilienkreditzinsen. Die Zahlen der Luxemburger Zentralbank (BCL) bestätigen dies: Der durchschnittliche variable Zinssatz sank von 3,19 % im Juni auf 3,17 % im Juli 2026.
Sechs Tage zuvor hatte die Europäische Zentralbank (EZB) jedoch ihre drei Leitzinsen zum zweiten Mal in diesem Jahr um 25 Basispunkte angehoben. Der Einlagesatz liegt nun bei 2,50 %, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 % und der Spitzenrefinanzierungssatz bei 2,90 %, jeweils mit Wirkung zum 16. September.
Diese beiden Informationen widersprechen sich nicht. Sie beziehen sich lediglich auf unterschiedliche Zeiträume. Die am 16. September veröffentlichten Statistiken der BCL beziehen sich auf im Juli abgeschlossene Verträge; die Entscheidung der EZB stammt vom 10. September. Der von der BCL festgestellte Rückgang erfolgte somit vor dieser erneuten Anhebung der Leitzinsen.
Für ein Paar, das in diesem Herbst seinen ersten Immobilienkauf vorbereitet, besteht die entscheidende Frage daher nicht nur darin, ob die Zinsen im Juli gesunken sind. Viel wichtiger ist es zu verstehen, wo die Zinsen heute stehen, welche Risiken in den kommenden Monaten bestehen und welche monatliche Rate auch dann noch tragbar bleibt, wenn sich das Szenario ungünstiger entwickelt.
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Der durchschnittliche variable Zinssatz für neue Immobilienkredite in Luxemburg lag im Juli 2026 bei 3,17 % – 2 Basispunkte weniger als im Juni, aber 4 Basispunkte mehr als ein Jahr zuvor.
Die wichtigsten Festzinslaufzeiten lagen bei 3,72 % für eine Zinsbindung von 1 bis 5 Jahren, 3,90 % für 5 bis 10 Jahre, 3,94 % für 10 bis 15 Jahre und 4,05 % für mehr als 30 Jahre.
Die von der BCL erfassten neuen Immobilienkreditverträge beliefen sich im Juli einschließlich Neuverhandlungen auf insgesamt rund 641 Millionen Euro. Etwa 53 % dieses Volumens entfielen auf variable Zinssätze.
Die EZB erhöhte ihren Einlagesatz am 10. September auf 2,50 %. Sie erwartet eine durchschnittliche Inflation von 3,0 % im Jahr 2026, 2,5 % im Jahr 2027 und 2,1 % im Jahr 2028.
Die tatsächlich gemessene Inflation im Euroraum lag im August bei 3,2 %, gegenüber 2,9 % im Juli. Die Energiepreise stiegen im Jahresvergleich um 14,3 %.
Mitte September implizierten die von Morningstar zitierten Marktpreise eine Wahrscheinlichkeit von 75,1 % für eine Zinserhöhung im Oktober und 73,3 % im Dezember. Dabei handelt es sich um Markterwartungen und nicht um Entscheidungen der EZB.
Die am 16. September veröffentlichten luxemburgischen Zinssätze
Die BCL veröffentlicht monatlich die durchschnittlichen Zinssätze, die von einer Stichprobe luxemburgischer Kreditinstitute auf neue Verträge angewendet werden. Nach ihrer Definition umfassen diese neuen Verträge auch bestimmte Neuverhandlungen bestehender Kredite.
Für Juli 2026 ergibt sich folgendes Bild:
| Zinsbindung | Durchschnittszins | Veränderung | Monatsvolumen |
|---|---|---|---|
| ≤ 1 Jahr | 3,17 % | -2 pb | 339 Mio. € |
| > 1 und ≤ 5 Jahre | 3,72 % | stabil | 23 Mio. € |
| > 5 und ≤ 10 Jahre | 3,90 % | +10 pb | 75 Mio. € |
| > 10 und ≤ 15 Jahre | 3,94 % | +5 pb | — |
| > 15 und ≤ 20 Jahre | 3,85 % | -17 pb | — |
| > 20 und ≤ 25 Jahre | 3,50 % | -33 pb | — |
| > 25 und ≤ 30 Jahre | 3,91 % | +5 pb | — |
| > 30 Jahre | 4,05 % | +4 pb | — |
Zinsbindungen von mehr als 10 Jahren machen zusammen 204 Mio. € aus. Quelle: BCL, vorläufige Daten für Juli 2026.
Drei Beobachtungen sind für künftige Käufer besonders relevant.
Erstens: Der variable Zinssatz ist innerhalb eines Monats leicht gesunken, liegt jedoch weiterhin über dem Niveau des Vorjahres. Es gibt also eine kurzfristige Verbesserung, aber noch keinen nachhaltigen Rückgang über einen Zeitraum von zwölf Monaten.
Zweitens: Das Volumen im variablen Segment ist deutlich gestiegen. Neue Verträge mit variablem Zinssatz erreichten im Juli 339 Mio. €, gegenüber 295 Mio. € im Juni. Das entspricht einem Anstieg um 44 Mio. € innerhalb eines Monats und um 101 Mio. € gegenüber dem Vorjahr.
Drittens: Die Festzinskurve verläuft nicht gleichmäßig. Die Kategorie 20–25 Jahre liegt beispielsweise bei 3,50 %, gegenüber 3,94 % für 10–15 Jahre. Das bedeutet nicht, dass eine längere Zinsbindung grundsätzlich günstiger ist. Bei den BCL-Daten handelt es sich um gewichtete Durchschnittswerte, die je nach Kategorie auf unterschiedlichen Kreditfällen beruhen. Sie dienen zur Einordnung des Marktes, nicht dazu, unmittelbar den Zinssatz abzuleiten, den eine Bank einem bestimmten Kunden anbieten wird.
Was die EZB am 10. September beschlossen hat
Die EZB erhöhte ihre drei Leitzinsen um 25 Basispunkte. Sie begründete dies damit, dass der Konflikt im Nahen Osten weiterhin Inflationsdruck verursache und die Inflation voraussichtlich über einen längeren Zeitraum oberhalb des Zielwerts bleiben werde.
Ihre neuen Prognosen gehen nun von folgenden Inflationsraten aus:
- 3,0 % im Jahr 2026
- 2,5 % im Jahr 2027
- 2,1 % im Jahr 2028
Für die Inflation ohne Energie und Nahrungsmittel liegen die Prognosen bei 2,5 % im Jahr 2026, 2,6 % im Jahr 2027 und 2,3 % im Jahr 2028.
Die endgültige Inflationsrate für August wurde im Euroraum mit 3,2 % gemessen. Energie bleibt mit einem Anstieg von 14,3 % gegenüber dem Vorjahr die dynamischste Komponente.
Das Wirtschaftswachstum erweist sich hingegen als widerstandsfähiger als erwartet. Die EZB prognostiziert ein Wachstum von 0,9 % im Jahr 2026, 1,4 % im Jahr 2027 und 1,5 % im Jahr 2028. Diese Widerstandsfähigkeit gibt der Zentralbank mehr Spielraum, ihre restriktive Geldpolitik beizubehalten, falls die Inflation nicht ausreichend zurückgeht.
Ein Punkt bleibt jedoch entscheidend: Die EZB betont weiterhin, dass sie ihre Entscheidungen von Sitzung zu Sitzung trifft. Sie garantiert keinen bestimmten zukünftigen Zinspfad.
Fest oder variabel: Was 73 Basispunkte tatsächlich bedeuten
Nehmen wir ein Paar, das 500.000 € über 25 Jahre aufnimmt.
Zur Veranschaulichung:
- bei 3,17 % beträgt die monatliche Rate rund 2.416 €;
- bei 3,90 % beträgt sie rund 2.612 €.
Der Unterschied liegt somit bei etwa 196 € pro Monat, also etwas mehr als 2.350 € pro Jahr.
Dieser Vergleich hat jedoch eine wichtige Einschränkung: Der erste Zinssatz ist variabel, während der zweite einer anfänglichen Zinsbindung von 5 bis 10 Jahren entspricht und nicht einem Kredit, dessen Zinssatz für die gesamten 25 Jahre bei 3,90 % garantiert ist.
Der richtige Ansatz besteht daher nicht darin, einen endgültigen „Gewinner“ zu suchen.
Kurzfristig bietet der variable Zinssatz einen anfänglichen Vorteil von rund 73 Basispunkten. Dieser Vorteil kann sich jedoch verringern, wenn der variable Zinssatz steigt.
Als Stresstest: Würde der dem Haushalt angebotene Zinssatz von 3,17 % auf 3,67 % steigen, also um 50 BP, würde sich die monatliche Rate bei einem Kredit von 500.000 € über 25 Jahre um etwa 133 € pro Monat erhöhen.
Das entspricht rund 27 € zusätzlich pro Monat je 100.000 € Kreditbetrag.
Dieser Anstieg um 50 BP darf nicht als automatische Folge von zwei EZB-Zinserhöhungen um jeweils 25 BP verstanden werden. Die Kreditzinsen der Banken hängen auch von den Refinanzierungskosten der Banken, den Geldmärkten, dem Wettbewerb und dem Kundenprofil ab.
Was wäre, wenn der variable Zinssatz 4,20 % erreichen würde?
Dies ist ein sinnvoller Stresstest für einen Haushalt, der zwischen einem festen und einem variablen Zinssatz schwankt.
Bei 500.000 € über 25 Jahre liegt die monatliche Rate bei:
- 3,17 % bei rund 2.416 €;
- 4,20 % bei rund 2.695 €.
Das sind etwa 279 € zusätzlich pro Monat.
Die Frage wird damit sehr konkret: Bleibt das Haushaltsbudget bei einer zusätzlichen monatlichen Belastung von fast 280 € noch komfortabel?
Wenn ja, kann ein variabler Zinssatz weiterhin eine Option sein, die in Betracht gezogen werden kann.
Wenn nicht, kann die Planungssicherheit einer längeren Zinsbindung mehr wert sein als die anfängliche Ersparnis.
Warum langfristige Festzinsen nicht ausschließlich von der EZB abhängen
Dies ist einer der am häufigsten missverstandenen Punkte.
Variable Zinssätze reagieren in der Regel stärker auf kurzfristige Zinsen und die Geldpolitik der EZB.
Langfristige Festzinsen hängen hingegen stärker von der Marktzinskurve, den Swap-Sätzen, den Kosten der Absicherung des Zinsrisikos, den Refinanzierungskosten der Bank, dem gebundenen Kapital, dem Kundenrisiko und der Geschäftspolitik des jeweiligen Instituts ab.
Das bedeutet, dass eine zukünftige Senkung des EZB-Leitzinses nicht automatisch zu einer gleich hohen Senkung eines Immobilienkredits mit einer Zinsbindung von 20 oder 25 Jahren führen würde.
Deshalb ist es für sich genommen keine Finanzierungsstrategie, lediglich auf „die nächste Zinssenkung der EZB“ zu warten.
Was sagen die Märkte für Ende 2026?
Nach der September-Sitzung rechneten die Märkte weiterhin mit einem erheblichen Risiko weiterer Zinserhöhungen.
Laut Morningstar implizierten die Marktpreise Mitte September eine Wahrscheinlichkeit von 75,1 % für eine Zinserhöhung am 29. Oktober und 73,3 % für eine Erhöhung am 17. Dezember.
Das bedeutet nicht, dass zwei Zinserhöhungen sicher sind.
Auch unter Ökonomen besteht keineswegs Einigkeit.
Goldman Sachs Research erwartet lediglich eine weitere Zinserhöhung im Dezember, wodurch der Einlagesatz auf 2,75 % steigen würde, und hält es für unwahrscheinlich, dass die EZB die Zinsen dauerhaft deutlich über 3 % hält.
Andere von Morningstar zitierte Ökonomen gehen hingegen davon aus, dass der Straffungszyklus bereits beendet sein könnte, räumen jedoch ein, dass eine weitere Zinserhöhung möglich bleibt, falls der Druck durch die Energiepreise anhält.
Die entscheidende Schlussfolgerung besteht daher nicht darin, sich für eine Prognose zu entscheiden.
Vielmehr gilt es festzustellen, dass die Unsicherheit weiterhin hoch ist.
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Und 2027?
Die wichtigste Frage wird sein, in welchem Ausmaß sich der Energieschock auf die übrige Wirtschaft überträgt.
Wenn sich die Energiepreise normalisieren und die Lohnentwicklung die Inflation nicht weiter verstärkt, könnte die EZB wieder Spielraum für Zinssenkungen gewinnen.
Sollte sich der Energieschock hingegen dauerhaft auf Preise und Löhne übertragen, könnte die Geldpolitik länger restriktiv bleiben.
Goldman Sachs erwartet beispielsweise, dass die Kerninflation im ersten Quartal 2027 mit rund 2,7 % ihren Höchststand erreicht und anschließend zurückgeht. Zudem geht Goldman Sachs davon aus, dass die EZB ab Ende 2027 mit einer Normalisierung ihrer Zinspolitik beginnen könnte.
Für einen Kreditnehmer in Luxemburg bedeutet dies, dass ein Finanzierungsplan nicht von einem einzigen makroökonomischen Szenario abhängen sollte.
Drei einfache Szenarien für künftige Käufer
Szenario 1: Schrittweise Entspannung.
Die Energiepreise normalisieren sich, die Inflation geht zurück und die EZB gewinnt wieder Spielraum für Zinssenkungen. Variable Zinssätze werden attraktiver und auch Festzinsen könnten sinken, allerdings nicht zwangsläufig im gleichen Umfang.
Szenario 2: Längere Seitwärtsphase.
Die Inflation bleibt über dem Zielwert, beschleunigt sich jedoch nicht weiter. Die EZB hält ihre Zinsen über mehrere Quartale unverändert. Die Immobilienkreditzinsen verändern sich nur wenig und die Entscheidung zwischen festem und variablem Zinssatz hängt vor allem vom Risikoprofil des Haushalts ab.
Szenario 3: Erneuter Inflationsschub.
Ein weiterer Anstieg der Energiepreise oder Zweitrundeneffekte bei den Löhnen zwingen die EZB zu einer weiteren Straffung ihrer Geldpolitik. Der variable Zinssatz nähert sich dann schneller dem Niveau der Festzinsen an.
Der Ansatz von Albalux Crédit besteht darin, einen Finanzierungsplan nicht auf nur einem dieser Szenarien aufzubauen.
Eine solide Finanzierung sollte auch dann tragbar bleiben, wenn das ungünstigere Szenario eintritt.
Drei konkrete Konsequenzen für einen Kreditantrag in diesem Herbst
- Die Gültigkeitsdauer eines Bankangebots gewinnt an Bedeutung.
- Da vor Jahresende noch zwei EZB-Sitzungen stattfinden und sich die Markterwartungen weiterhin verändern, kann sich ein im September erhaltenes Angebot von einem Angebot unterscheiden, das einige Wochen später verfügbar ist.
- Ein Stresstest ist hilfreicher als eine Prognose.
- Bevor ein Haushalt 3,17 % mit 3,90 % vergleicht, sollte er prüfen, was passiert, wenn sein variabler Zinssatz auf 3,70 %, 4,00 % oder 4,20 % steigt.
- Der Vergleich verschiedener Banken bleibt entscheidend.
- Die BCL-Zahlen sind Durchschnittswerte. Tatsächliche Angebote können sich je nach Eigenkapital, Einkommen, Laufzeit, Beleihungsauslauf und Kundenprofil von Bank zu Bank deutlich unterscheiden. Bei 500.000 € können bereits wenige Dutzend Basispunkte einen Unterschied von mehreren Dutzend Euro pro Monat ausmachen.
Häufig gestellte Fragen
Die neuesten verfügbaren Zahlen der BCL beziehen sich auf Juli 2026. Der durchschnittliche variable Zinssatz lag damals bei 3,17 %, während die wichtigsten Festzinssegmente zwischen 3,50 % und 4,05 % lagen.
Für eine verlässliche Aussage ist es noch zu früh. Dies wird vor allem von der Entwicklung der Inflation, der Energiepreise, der Löhne und der langfristigen Marktzinsen abhängen.
Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort.
Der variable Zinssatz ist derzeit im Durchschnitt günstiger, setzt den Haushalt jedoch dem Risiko zukünftiger Zinserhöhungen aus.
Ein Festzins ist zu Beginn in der Regel teurer, bietet dafür jedoch mehr Planungssicherheit.
Der richtige Vergleich hängt von der finanziellen Belastungsquote, der geplanten Haltedauer der Immobilie und der Fähigkeit des Haushalts ab, einen Zinsanstieg aufzufangen.
Weil die BCL-Zinssätze gewichtete Durchschnittswerte sind, die für jede Zinsbindungskategorie auf unterschiedlichen Kreditfällen basieren. Sie stellen keine einheitliche Preistabelle dar, die für alle Kreditnehmer gilt.
Zusammenfassung
Drei Zahlen fassen die Situation Ende September 2026 zusammen:
- 3,17 %: durchschnittlicher variabler Zinssatz in Luxemburg im Juli;
- 2,50 %: Einlagesatz der EZB seit September;
- 3,2 %: jährliche Inflationsrate im Euroraum im August.
Der variable Zinssatz bleibt derzeit im Durchschnitt günstiger, doch das geldpolitische Umfeld ist wieder unsicherer geworden.
Für einen Haushalt, der in diesem Herbst eine Immobilie kauft, lautet die wichtigste Frage daher nicht: „Werden die Zinsen sinken?“
Sondern vielmehr:
„Welche monatliche Rate kann dieser Haushalt noch tragen, wenn sich die Zinsen ungünstiger entwickeln als erwartet?“
Diese Berechnung macht den Unterschied zwischen einer Finanzierung, die lediglich möglich ist, und einer Finanzierung, die tatsächlich nachhaltig tragbar ist.
Albalux Crédit unterstützt zukünftige Immobilienkäufer beim Vergleich von Bankangeboten, bei der Analyse verschiedener Zinsszenarien und bei der Vorbereitung eines Finanzierungsantrags, der mit ihrem Budget im Einklang steht.
Offizielle Quellen
- Banque centrale du Luxembourg — Taux d’intérêt, 16 septembre 2026. BCL
- Europäische Zentralbank — Geldpolitische Beschlüsse, 10. September 2026. European Central Bank
- Eurostat — Annual inflation up to 3.2% in the euro area, 17 septembre 2026. European Commission
- Morningstar — ECB Hikes Rates and Raises Both Inflation and Growth Forecasts, 10 septembre 2026. Morningstar
- Goldman Sachs Research — Why the ECB Is Unlikely to Keep Rates Higher Than 3%, 25 septembre 2026. Goldman Sachs
Die monatlichen Raten werden nach der Methode der konstanten Annuitäten berechnet, ohne Kreditnehmerversicherung, Bearbeitungsgebühren und Sicherheiten, und basieren auf den von der BCL veröffentlichten Durchschnittszinsen. Sie dienen ausschließlich der Veranschaulichung und stellen kein Angebot dar. Der tatsächlich anwendbare Zinssatz hängt vom Profil des Kreditnehmers, seinem Eigenkapital und dem jeweiligen Kreditinstitut ab. Die genannten Markterwartungen spiegeln die zu einem bestimmten Zeitpunkt beobachteten Marktpreise wider und können sich fortlaufend ändern.
