Un rendement locatif toujours aussi avantageux en 2025

C’est l’objectif principal de tous les investisseurs : la rentabilité à court comme à long terme. Dans le jargon immobilier, cette rentabilité a un nom : le rendement locatif. Dans une récente étude, l’Observatoire de l’Habitat s’est penché sur le rendement locatif au Luxembourg.

Entre 3,06 % et 4,72 % 

Dans une note datée du 4 février 2025, l’Observatoire de l​​’Habitat a voulu, en s’appuyant sur les prix de vente réels et les loyers annoncés, estimer le taux de rendement locatif immédiat (mise en location directement après acquisition) au Luxembourg. 

Il en ressort qu’un investissement immobilier à Luxembourg-ville est un moins bon placement qu’un investissement dans le sud ou le nord du pays. Ainsi, le bailleur d’un appartement ancien situé à Esch-sur-Alzette réalisait en 2023 (dernière​​s données connues) un taux de rendement locatif brut de 4,72 %, tandis que le propriétaire d’un appartement similaire loué à Luxembourg-ville ne pouvait compter que sur un taux de 3,65 %. Même constat dans le neuf : la mise en location d’un studio neuf à Esch est plus rentable qu’à Luxembourg-ville avec un rendement de 4,66 % contre 3,48 % dans la capitale. 

Outre la localisation de l’investissement immobilier, la taille du logement influence aussi le taux de rendement. Louer un appartement deux chambres dans la capitale luxembourgeoise est, en termes de rendement locatif, un placement moins intéressant que la location d’un studio ou d’un appartement une chambre, qu’il soit ancien ou neuf (3,35 % et 3,06 % en 2023).

D’un point de vue global, en 2023, un investisseur locatif pouvait espérer un taux de rendement compris entre 3,06 et 4,72 % selon le type et la localisation de l’appartement, soit un taux moyen de 3,74 %. 

Des rendements en dents de scie

Il est loin le temps où les investisseurs dégageaient un taux de rendement moyen supérieur à 4,5 %. La dernière fois c’était en 2018.  Depuis, il n’a cessé de baisser, atteignant à peine 3,04 % en 2022.

Selon l’Observatoire de l’Habitat, l’explication est simple. Alors qu’entre 2010 et 2018, les prix de l’immobilier évoluaient symétriquement avec les loyers demandés, après 2018, les loyers n’ont pas suivi l’augmentation drastique des prix de l’immobilier, rendant l’investissement locatif moins attractif.

Mais depuis mi-2022, cette distorsion tend à se réduire. En raison de la hausse des taux d’intérêt, entre autres, les prix immobiliers ont baissé, tandis que les loyers ont connu une légère hausse. C’est en partie pourquoi le taux de rendement moyen en 2023 a regagné en vigueur par rapport à 2022 (pour rappel : 3,04 % contre 3,74%). Pour 2024, l’Observatoire de l’Habitat estime que les taux de rendements locatif brut se sont rapprochés de ceux observés entre 2010 et 2018, variant entre 4,2 % et 4,5 %. 

Pour autant, cela n’a pas encore convaincu les investisseurs. La brusque remontée des taux d’intérêt en 2022 a fait bondir le coût d’investissement, les incitant à se tourner vers d’autres placements. Au-delà du prix immobilier, l’investisseur doit, en effet, être attentif à la structure de son emprunt (durée, taux  variable ou fixe…), disposer de 20 % d’apport (normes imposées depuis 2021 par la Commission de surveillance du secteur Financier) et s’assurer d’un rendement adéquat. Des critères qui n’ont pas toujours pu être remplis ces dernières années. 

Voir au-delà du rendement

Le retour à des taux d’intérêt plus raisonnables et la fin de la baisse des prix immobiliers ne suffisent pas à expliquer cette méfiance. Au-delà du simple rendement locatif, l’Observatoire de l’Habitat souligne qu’il existe d’autres éléments essentiels à considérer lors d’un investissement immobilier : les perspectives de plus-values et la fiscalité.

L’anticipation d’une plus-value immobilière est subjective, puisqu’elle dépend de la vision du marché et des attentes de l’investisseur. Dans un contexte de hausse des prix, comme entre 2010 et 2019, les investisseurs locatifs ont été plus nombreux, espérant une augmentation de la valeur de leur bien immobilier au fil des années. Pour l’Observatoire de l’Habitat, c’est probablement cela qui a contribué à la flambée des prix constatée entre 2019 et 2022. Mais la hausse des taux d’intérêt en 2022 et la baisse progressive des prix ont douché l’engouement des investisseurs, qui estiment que les perspectives de plus-values ne sont plus aussi prometteuses.

Quant à la fiscalité, elle joue un rôle déterminant de l’acquisition à la revente du bien. Au moment de l’acquisition, les avantages fiscaux pour un investisseur locatif sont limités. Toutefois, pour relancer le marché et redonner confiance aux investisseurs locatifs, le gouvernement luxembourgeois a introduit en 2024, un crédit d’impôt spécial de 20.000 euros par personne pour un investissement locatif en VEFA. Cette mesure prendra fin le 30 juin 2025.

Pendant la période de location, le bailleur peut déduire plusieurs frais de ses impôts : les intérêts et charges liés au financement, les frais de gestion locative, les impôts fonciers, les frais d’entretien et de réparation, les primes d’assurances, etc. Outre ces petites réductions résiduelles, l’investisseur peut réduire sa base imposable grâce à l’amortissement accéléré, qui permet de déduire immédiatement une partie du coût du bien loué neuf ou rénové. Ce mécanisme offre un taux d’amortissement plus élevé les premières années (6% pendant 6 ans), réduisant ainsi l’impôt sur les revenus locatifs à court terme.

Un retour de la confiance en 2025 ?

En tenant compte de ces deux facteurs (baisse des perspectives de plus-values et fiscalité peu avantageuse), on passe d’un taux de rendement brut correct en 2024 à un taux de rendement net légèrement négatif, selon l’Observatoire de l’Habitat. 

L’institution estime que seule la stabilisation durable des prix et des taux d’intérêt pourrait renverser la tendance et redonner confiance aux investisseurs. Et l’année 2025 semble aller dans ce sens. Non seulement les taux baissent, mais les prix commencent à se stabiliser. 

Un duo gagnant pour les investisseurs locatifs, même si ces derniers restent prudents. Comme le souligne l’Observatoire de l’Habitat, ils pourraient, dans un premier temps, « se positionner sur le segment de l’existant » (avec une bonne performance énergétique), où « les taux de rendement locatif brut ont fortement augmenté depuis mi-2022, en raison de la baisse des prix et d’une hausse poursuivie des loyers demandés par les bailleurs ».