Surenchère des prix de l'immobilier dans la grande région

Il n’y a pas qu’au Grand-Duché que la part financière consacrée au logement pèse lourdement sur les ménages. En France, en Belgique et en Allemagne et plus particulièrement aux abords de la frontière, le coût du logement a aussi bien augmenté. 

Une inégalité des prix

Ce n’est un secret pour personne : les prix de l’immobilier au Luxembourg restent deux fois supérieurs à ceux pratiqués dans les pays frontaliers. Selon les données publiées en octobre dernier par l’Observatoire de l’Habitat, le prix moyen au mètre carré d’un appartement en 2024 est de 7.904 euros au Luxembourg contre seulement 3.829 euros en France, 3.104 euros en Allemagne et 3.040 euros en Belgique. 

Au niveau de la Grande Région, ce prix moyen est encore plus bas. En Lorraine, il atteint 1.794 euros /m2 en moyenne, dans la province wallonne du Luxembourg 2.409 euros/ m2, en Rhénanie-Palatinat 2.564 euros/m2 et en Sarre 1.978 euros/m2. Pourtant, plus on se rapproche de la frontière luxembourgeoise, plus les prix grimpent et dépassent la moyenne régionale. 

Côté lorrain, acheter un appartement à Volmerange-les-Mines, situé à seulement 4 km de Dudelange, coûte plus cher qu’à Thionville ou Metz : 3.575 euros/m2, contre respectivement 2.412 et 2.204 euros/m2. 

En Belgique, il existe une différence de plus de 500 euros/m2 selon que l’on achète dans l’arrondissement de Neufchâteau ou d’Arlon (1.941 euros/m2 contre 2.664 euros/m2). 

Mais c’est en Allemagne que la différence est la plus flagrante. ? À Perl, commune voisine de Remich, ou Palzem, en face de Stadbredimus, il faut compter respectivement 3.200 euros/m2 et 3.352 euros/m2. Pour trouver des prix plus abordables, il faudrait habiter à Oberthal ou Faid, situées plus de 100 km de Luxembourg-Ville, où les prix tombent respectivement à 1.503 euros/m2 et 1.408 euros/m2). 

Pour l’Observatoire de l’Habitat, malgré une baisse des prix au Luxembourg depuis 2021, la pression reste forte et se répercute sur les régions frontalières. . Cette situation s’explique notamment par « les difficultés d’accessibilité au logement ».  « La demande croissante (…) pousse les prix à la hausse dans ces régions, accentuant les disparités et rendant les logements moins abordables pour les habitants locaux » souligne encore l’institut.

Un taux d’effort toujours plus lourd 

Tous les résidents de la Grande Région et du Luxembourg souffrent d’un coût du logement de plus en plus pesant. Même si les propriétaires sans emprunt luxembourgeois vivaient en 2022 plus confortablement que leurs homologues français, allemands ou belges (avec un niveau de 56.000 euros, contre 25.000 à 32.000 euros chez les frontaliers), leur budget consacré au logement a davantage augmenté en 10 ans que celui de leurs voisins. Il est passé de 5,2% à 8%, alors qu’il n’a presque pas bougé chez les propriétaires sans emprunt français, belges et allemands. 

Les propriétaires-emprunteurs ont également vu leur niveau de vie progresser en 10 ans (entre +17 % et +34 %). Cependant, au Luxembourg, leur taux d’effort a augmenté de 5 % pour atteindre 35 %, tandis que les Belges, les Allemands et les Français ont réussi à réduire les coûts liés au logement de respectivement 8 % et 15 %. Leur taux d’effort reste néanmoins important : 28,7 % en France, 28,3 % en Belgique et 27,6 % en Allemagne.

La situation est plus préoccupante pour les locataires du marché privé. Comme les propriétaires, leur niveau de vie s’est amélioré en 10 ans : +46% au Luxembourg, +33% en Belgique et en Allemagne et +8% en France. Mais cette amélioration matérielle ne masque pas leurs difficultés croissantes à faire face aux coûts du logement. Leur taux d’effort varie entre 27,6% en Allemagne et 40,4% en Belgique. En France et au Luxembourg, il est d’environ 35%, soit une hausse de 14 et 12% en 10 ans. Malgré un taux d’effort élevé, les locataires belges et allemands ont réussi à réduire ce taux entre 2012 et 2022, de 3,1 % en Belgique et même de 20 % en Allemagne. 

Cette tendance contraste avec la situation au Luxembourg et en France, où le logement représente une charge de plus en plus lourde pour les ménages. Au vu de ces dynamiques et de ces disparités, l’Observatoire de l’Habitat estime nécessaire que chaque pays de la Grande Région revoie sa politique publique du logement afin de protéger ses résidents de la pression immobilière, surtout dans les zones frontalières.