Stars des ventes immobilières en 2024, les biens existants ont su séduire de nombreux acquéreurs au Luxembourg, au détriment des logements sur plan. Qu’est-ce qui explique ce nouvel engouement ? Zoom sur les raisons qui poussent acheteurs et investisseurs à miser sur le concret plutôt que sur le papier.
Des chiffres qui ne trompent pas
Toutes les études statistiques le prouvent : voilà plus d’un an que les biens existants ont le vent en poupe. D’après le dernier rapport Logement en chiffres du Statec et de l’Observatoire de l’Habitat, au 4ᵉ trimestre 2024, les ventes d’appartements existants ont bondi de +108 %, et celles des maisons de +77 % par rapport à la même période en 2023. Au total, 7.431 logements existants ont été vendus en 2024
Autre signe d’un succès évident : la légère augmentation des prix de l’existant. Après une chute de –16 % à –21 % entre 2022 et début 2024, les prix des biens existants se stabilisent, puis repartent à la hausse : +1,8 % pour les appartements existants et +3,0 % pour les maisons existantes, déclenchant ainsi une première hausse annuelle (+1,4 %) sur l’ensemble du marché. Une tendance qui devrait se confirmer au début de l’année 2025 – les données statistiques devraient être publiées prochainement.
La clé du succès : un prix plus attractif
Mais qu’est-ce qui explique cet enthousiasme soudain pour l’ancien ? Car rappelons-le, entre 2017 et 2019, la part du neuf dans le marché immobilier luxembourgeois était importante : 41% des transactions provenaient de projets sur plan, ce qui correspond à environ 3.030 ventes par an, soit 757 ventes par trimestre. Entre 2020 et le 3ème trimestre 2024, on atteignait péniblement les 144 ventes par trimestre.
La réponse est simple : le prix de l’ancien est devenu plus accessible dans un contexte de hausse des taux d’intérêt.
Les appartements en construction ont toujours été plus chers que les appartements anciens, mais l’écart de prix entre les deux s’est accentué avec le temps. En 2022, à surface comparable, la différence de prix au m2 était de l’ordre de 7 %, mais en 2024, et certainement encore en 2025, on est plus proche d’un écart de 18 à 25%.
Si l’on ajoute à cela l’augmentation globale des taux d’intérêt depuis 2019 – de 1,45 % en septembre 2019 à 3,5 % en avril 2025 en taux variable, et de 1,4 % à 3,8 % en taux fixe -, il est clair qu’un bien ancien est moins coûteux qu’un bien neuf.
Merci la crise !
Au-delà du facteur « prix », la disponibilité quasi immédiate du bien existant rassure aussi bien les futurs acquéreurs que les banques, surtout en période de crise. Et cette dernière a frappé les promoteurs et les entreprises de construction de plein fouet, entraînant des faillites en cascade. Entre 2022 et mars 2025, 527 entreprises de construction et 143 sociétés immobilières ont du mettre la clé sous la porte. Les journaux nationaux se sont également fait l’écho de nombreux projets immobiliers inachevés, laissant les acheteurs face à des chantiers à l’arrêt, des prêts en cours et peu de recours concrets.
Une situation impossible sur la marché de l’existant : généralement, sauf accord entre le vendeur et l’acheteur, le bien est disponible dès la signature de l’acte notarié.
Les banques, elles aussi échaudées par les retards de livraison et les faillites de promoteurs, se montrent aujourd’hui plus prudentes lorsqu’il s’agit de financer un achat sur plan. Les dossiers de financement pour les biens existants sont perçus comme moins risqués, car adossés à un bien tangible immédiatement disponible. Résultat : les acquéreurs qui souhaitent éviter des délais ou des incertitudes préfèrent désormais miser sur un logement livré et habitable sans attendre.
Reste à savoir si ce regain d’intérêt pour l’existant s’inscrira dans la durée ou s’il ne s’agit que d’une réaction conjoncturelle à la crise. Le retour à des taux plus bas, des garanties renforcées dans la VEFA ou une meilleure maîtrise des délais pourraient bien rebattre les cartes du marché immobilier luxembourgeois dans les prochaines années.
