La confiance mutuelle est la base d’une relation propriétaire/locataire harmonieuse. Pourtant, entre désaccords et malentendus, ce rapport peut vite se tendre. Un peu de compréhension réciproque suffirait souvent à désamorcer bien des conflits. Si la plupart des propriétaires-bailleurs connaissent leurs propres droits, ils maîtrisent moins bien ceux de leurs locataires – qui, eux aussi, sont parfois mal informés. AlbaluxCrédit fait le point sur ces droits essentiels.
Le droit à un logement décent et en bon état
Le propriétaire doit livrer un logement habitable, conformément à l’article 3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Cela implique un logement conforme aux normes de sécurité et de salubrité : chauffage en état de fonctionnement, installations électriques aux normes, absence d’humidité ou de moisissures. Si de tels problèmes apparaissent, le bailleur doit y remédier durablement.
Le droit à un bail écrit clair
Depuis août 2024, un bail écrit est obligatoire : un accord oral n’a plus de valeur légale. Pour s’assurer que le contrat respecte la loi et comporte toutes les mentions obligatoires, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier ou à un professionnel du secteur.
Le droit à une garantie locative plafonnée à deux mois de loyer
Depuis août 2024, le montant de la garantie locative (souvent appelée « caution ») ne peut plus dépasser deux mois de loyer, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé.
Le droit à un loyer “juste”
Le propriétaire ne peut pas exiger un loyer annuel supérieur à 5 % du capital investi dans le bien. Si le locataire doute du calcul ou de la justification, il peut saisir la Commission des loyers pour vérifier la conformité. Toute augmentation de loyer ne peut dépasser 10 % tous les deux ans.
Le droit à des charges transparentes
Le locataire est en droit d’obtenir un décompte annuel des charges ainsi que les justificatifs (factures d’eau, de chauffage, etc.).
Le droit au respect de la vie privée
Durant toute la durée du bail, le bailleur ne peut entrer dans le logement qu’avec l’accord du locataire, sauf urgence avérée (fuite d’eau, incendie…).
Le droit à un préavis raisonnable en cas de résiliation par le propriétaire
Le bailleur ne peut mettre fin au bail que dans des cas précis :
- - s’il souhaite occuper personnellement le logement ou y loger un membre de sa famille proche ;
- - en cas de force majeure (travaux rendant le logement inhabitable, immeuble déclaré insalubre…) ;
- - si le locataire ne respecte pas ses obligations (par exemple en cas de loyers impayés).
Dans tous les cas, le propriétaire doit respecter un préavis de six mois. Le locataire peut demander une prolongation de trois mois s’il prouve qu’il n’a pas trouvé de solution de relogement malgré ses démarches.
Le droit de rester en cas de vente du logement
La vente du bien n’entraîne pas la fin du bail : le nouveau propriétaire reprend le contrat aux mêmes conditions. Il pourra demander une révision du loyer uniquement dans le respect des plafonds légaux.
Le droit à la restitution rapide de la garantie locative
Si l’état des lieux de sortie montre que le logement est rendu en bon état, le propriétaire doit restituer au moins la moitié de la garantie locative dans les deux mois suivant le départ du locataire. Le solde doit être versé dans le mois qui suit l’approbation des comptes annuels de l’immeuble (dans le cas d’une copropriété).
Le droit de saisir la Commission des loyers
En cas de désaccord sur le montant du loyer ou des charges, le locataire peut porter l’affaire devant la Commission des loyers pour arbitrage.
Le droit de saisir la Justice de paix
Le locataire peut également se tourner vers la Justice de paix pour obtenir, par exemple, la restitution de la caution, un sursis en cas de résiliation du bail, l’exécution de travaux urgents à la charge du propriétaire, ou pour toute autre contestation qui ne concerne pas directement la fixation du loyer.
La relative souplesse de la loi luxembourgeoise en matière de bail à loyer permet généralement aux propriétaires et aux locataires de trouver un compromis, à condition que chacun connaisse ses droits et ses obligations.
