Rupture du contrat de bail : connaître ses droits

L’expulsion récente de plusieurs locataires âgées d’un immeuble à Luxembourg-Merl a suscité l’émotion de nombreux résidents. Pourtant, la propriétaire des lieux, évoquant d’importants travaux, est dans son droit. L’occasion de rappeler dans cet article les droits des bailleurs en matière de rupture d’un bail à usage d’habitation.

Seulement 3 motifs légaux

Au Luxembourg, les modalités de résiliation du contrat de bail par le propriétaire sont clairement définies par la loi. Le bailleur ne peut y mettre fin que pour l’un de trois motifs suivants :

• le besoin personnel : l’utilisation du logement pour lui-même ou pour un ou plusieurs membres de sa famille jusqu’au 3ème degré
• un besoin impérieux et légitime, tel que la nécessité d’entreprendre des travaux d’envergure rendant le logement inhabitable
• le non-respect des obligations par le locataire (non-paiement de loyer, dégradations importantes et volontaires…)

En revanche, le propriétaire ne peut pas invoquer la vente de son bien pour résilier le bail. Et pourtant, c’est une raison que beaucoup de bailleurs avancent à tort, pensant être dans leurs bon droit.

Attention : en cas de non-respect de la loi ou de déclaration mensongère, le bailleur fautif peut être condamné à verser au locataire lésé des dommages et intérêt équivalents à au moins une année de loyer. Afin d’éviter tout litige, il est fortement conseillé aux propriétaires-bailleurs de se munir de preuves justifiant la résiliation.

Bien entendu, le bail peut aussi être rompu d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire. Dans ce cas, une trace écrite (courrier ou e-mail) est indispensable pour attester de la décision conjointe.

Rompre le contrat en bonne et due forme

Même en respectant les motifs légaux, le propriétaire doit également se conformer à certaines règles de forme et de délai, notamment en ce qui concerne le préavis et la lettre de résiliation.

Ainsi, pour un besoin personnel ou impérieux, un préavis de 6 mois (et non 3) est obligatoire, afin de laisser au locataire le temps de se reloger.

Quand à la lettre de résiliation, elle doit impérativement :

• être rédigée par écrit
• contenir une motivation claire et non équivoque,
• être accompagnée, le cas échéant, de pièces justificatives (p.ex. plans de transformation, documents prouvant le besoin personnel, etc.)
• être envoyée au locataire par lettre recommandée avec avis de réception;
• inclure, sous peine de nullité, le texte du paragraphe (3) de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

Le locataire peut demander un sursis supplémentaire de 12 mois maximum au juge de paix. Cette demande doit être solidement motivée par de justificatifs, sans quoi elle sera rejetée. Une fois ce délai expiré, le propriétaire pourra saisir un huissier pour procéder à l’expulsion.

Si le logement loué a été vendu, le nouveau propriétaire peut, à son tour, invoquer un besoin personnel ou impérieux. Il doit alors notifier sa volonté de mettre fin au bail dans les 3 mois suivant la signature de l’acte notarié. Les modalités de préavis et de forme de la lettre restent les mêmes que pour un propriétaire initial.