Investisseurs : quelques conseils pour optimiser votre fiscalité

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Apprenti investisseur ou investisseur confirmé, il est temps de remplir votre déclaration d’impôt. Et, pour les années fiscales 2024 et 2025, elle pourrait être particulièrement avantageuse. Avec l’aide de Carlos Marques, fiscaliste, nous vous expliquons pourquoi.

Ces mesures qui rapportent

Pour redynamiser le marché immobilier, le gouvernement a, en 2024, introduit une série de mesures, notamment en faveur des investisseurs locatifs. A l’heure des comptes, il est temps que ces investisseurs récoltent les premiers fruits de leur investissement dans la pierre.

L’amortissement accéléré :

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Pour bénéficier de l’amortissement accéléré version 2024, à savoir un taux d’amortissement de 6 % pendant 6 ans sur un montant plafonné à 250.000 euros, l’investisseur doit avoir acheté un logement en VEFA et l’avoir loué meublé.

Exemple : Vous avez fait l’acquisition en juillet 2024 d’un appartement en VEFA pour la somme de 500.000 euros. Vous l’avez loué meublé à partir du 1er octobre 2024. Vous pourrez utiliser l’amortissement accéléré uniquement sur 250.000 euros du prix d’achat, et ce, au prorata de la période de location pour l’année 2024, soit 3 mois. Vous pourrez ainsi déduire 3.750 € de vos impôts pour l’année fiscale 2024. Les 5 années suivantes, vous pourrez déduire la totalité du montant applicable à l’amortissement accéléré, soit 15.000 euros par an.

N.B : l’amortissement accéléré ne s’applique pas aux locations nues (non meublées).

Imposition réduite sur les plus-values :

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Depuis janvier 2024 et jusqu’au 30 juin 2025, toute plus-value réalisée lors de la vente immobilière d’un bien acquis depuis plus de 2 ans ne sera imposée qu’à 10 %. À partir du 1er juillet, le taux d’imposition sera relevé à 20 % et le délai de détention repassera à 5 ans minimum. D’où le conseil avisé du fiscaliste luxembourgeois, Carlos Marques, aux investisseurs : « Cette année, vendez au plus vite ! ».

« Cette année, vendez au plus vite ! »

Il faudra, dès le 1er juillet 2025, « être particulièrement attentif au délai de spéculation ».  La vente rapide d’un bien acquis après 2020 pourrait être considérée comme de la spéculation, avec un taux d’imposition atteignant 42 %. « Si vous revendez un bien immobilier acheté en 2022 et réalisez une plus-value de 100.000 euros, l’administration fiscale appliquera ce taux élevé », avertit Carlos Marques.

Le régime du transfert de plus-value :

Une plus-value immobilière réalisée en 2024 et entièrement réinvestie dans l’achat d’un logement destiné à la gestion locative sociale ou bénéficiant d’une classe énergétique A+ sera exonérée d’impôt.

« Il s’agit d’une mesure particulièrement intéressante autant pour moderniser le parc immobilier que fiscalement », estime Carlos Marques.

L’acquisition d’un logement en gestion locative sociale :

Si vous avez opté pour ce type d’investissement, vous bénéficierez d’une exonération de 90 % sur le revenu net de vos loyers.

Pour M. Marques, il s’agit d’une mesure particulièrement avantageuse fiscalement. « 90% d’exonération sur le net, c’est l’optimisation fiscale poussée à son maximum », estime-t-il. Pour autant, « ce n’est pas du goût de tous les investisseurs », car il s’agit d’une « action sociale bien encadrée », s’adressant plutôt à des « investisseurs qualifiés souhaitant se diversifier ou redéfinir leur image ».

Quid de la réduction des droits d’enregistrement

La réduction de moitié des droits d’enregistrement (de 7 à 3,5 %) pour les ventes actées entre le 1er octobre 2024 et le 30 juin 2025 n’a pas encore été votée.

En attendant, dans la pratique, l’investisseur doit payer l’intégralité des droits d’enregistrement au moment de la signature de l’acte notarié, qui doit obligatoirement mentionner la réduction. La moitié de ce montant sera déduite de sa fiche d’imposition 2024 ou 2025, selon la date d’acquisition effective.

Rappelons que cette réduction ne peut être demandée que si :

• - Le logement est une VEFA
• - Le bien est loué dans un délai de quatre ans à compter de la date de signature de l’acte notarié
• - Le bien est loué à un locataire pour une période minimale et ininterrompue de deux ans
• - Une copie du contrat de bail dûment signé a été envoyée à l’Administration des domaines, de l’enregistrement et de la T.V.A. au plus tard trois mois après sa signature.

Pour les actes notariés signés entre le 1er octobre et le 31 décembre 2024, les investisseurs doivent impérativement contacter l’Administration des domaines, de l’enregistrement et de la T.V.A.

Ce piège à éviter

L’investisseur peut aussi déduire les frais d’entretien et de réparation engagés dans son ou ses logements loués. « Il y a néanmoins souvent une méconnaissance concernant ces frais » prévient Carlos Marques. « On les confond souvent avec les dépenses d’investissement ».

Refaire un toit, changer une chaudière, installer une nouvelle cuisine, repeindre un logement, etc. sont des travaux d’entretien et de réparation ; « ils ne changent pas la nature profonde du bien ».  Ces frais seront déductibles, mais uniquement lors de l’année fiscale des paiements, sauf si leur montant atteint 50% du loyer annuel perçu. Dans ce cas, un étalement sur 2 à 5 ans peut être demandé.

A l’inverse, les dépenses d’investissement, comme une rénovation énergétique durable ou l’extension du logement, sont amorties sur plusieurs années. De plus, sous certaines conditions, ces dépenses engagées peuvent même être prises en compte dans l’application de l’amortissement accéléré.

Une stratégie fiscale réfléchie reste donc essentielle pour optimiser ses investissements, surtout dans un contexte où les mesures fiscales peuvent évoluer. Optimiste, Carlos Marques espère que les mesures provisoires du gouvernement seront prolongées jusqu’à la fin de l’année. Il estime même que les pouvoirs publiques devraient aller plus loin pour réellement donner un second souffle à l’immobilier luxembourgeois. « Je regrette très sincèrement que rien n’ait été fait pour les sociétés, car c’est là que sont les investisseurs, c’est là que sont les fonds », conclut-il."

« Je regrette très sincèrement que rien n’ait été fait pour les sociétés, car c’est là que sont les investisseurs, c’est là que sont les fonds »