C’était prévisible : la prolongation des mesures fiscales a dopé le marché immobilier au cours du 2e trimestre 2025. Non seulement le nombre de transactions a bondi (entre +69 % et +126 % selon les segments), mais les prix aussi : +4,5 % en trois mois. Retour en détail sur les derniers chiffres du logement publiés par le Statec.
Plus de 1,2 million pour une maison à Luxembourg
Alors que l’année 2025 avait commencé par un léger fléchissement des prix, cette tendance ne s’est pas confirmée au 2e trimestre, selon les données du Statec publiées ce mercredi. Au contraire, les prix ont nettement augmenté : +4,5 % par rapport au 1er trimestre 2025, tous types de biens confondus.
En tête de liste : les appartements en VEFA (vente en état futur d’achèvement), dont les prix ont bondi de 7,6 % en un trimestre, après un recul de 2,1 % début 2025. Les appartements existants ont, eux, progressé de 2,8 %, tandis que les maisons (principalement existantes) ont affiché une hausse de 4,9 %.
Selon le Statec, le prix moyen d’une maison dans le canton de Luxembourg atteignait 1.294.206 euros au 2e trimestre 2025. Sans surprise, plus on s’éloigne de la capitale, plus les prix diminuent : 1.076.494 euros en moyenne dans les cantons de Capellen ou Mersch, et sous la barre du million ailleurs (921.399 euros à l’Est, 836.386 euros autour d’Esch-sur-Alzette et 772.787 euros dans le Nord).
Côté appartements, le prix moyen au m² s’élève à 7.800 euros pour l’existant et 10.028 euros pour le neuf. Plus la surface est petite, plus le prix au m² grimpe : un appartement de moins de 50 m² coûte en moyenne 9.343 €/m², contre 6.723 €/m² pour un logement de plus de 130 m².
Des niveaux d’avant-crise
D’après le Statec, cette hausse s’explique avant tout par le regain d’activité du marché au 2e trimestre. Et celui-ci a été spectaculaire : +72,9 % de ventes pour les appartements existants et +93,7 % pour les maisons existantes sur un an. Résultat : « le nombre de transactions de logements existants atteint même des niveaux supérieurs aux standards des années d’avant-crise (2017-2021) ».
Jamais depuis 2007 on n’avait enregistré autant de ventes d’appartements d’occasion : 1.575 au cours du trimestre, soit +78 % par rapport au 1er trimestre 2025. Même tendance pour les maisons : 1.104 ventes, contre 909 en moyenne avant la crise, soit une hausse trimestrielle de 89,4 % et annuelle de 93,7 %.
Le neuf, en revanche, reste à la traîne. Entre avril et juin 2025, 348 appartements en VEFA ont été vendus, bien en dessous de la moyenne des 694 ventes au 2e trimestre sur la période 2017-2021. Cela représente néanmoins une progression notable sur un an : +126 %.
Un dynamisme éphémère ?
Reste à savoir si cette reprise est durable ou si elle n’est que l’effet temporaire des mesures fiscales, arrivées à échéance le 30 juin 2025.
La majorité de ces mesures (réduction de moitié des droits d’enregistrement et de transcription, imposition réduite des plus-values, amortissement accéléré à 6 % pour les ventes en VEFA, crédit d’impôt spécial investisseurs) visait à relancer le neuf. Objectif atteint, mais timidement.
Les chiffres sont parlants : l’existant a été bien plus dynamique que le neuf. Pourquoi ? Selon le Statec, l’écart de prix trop important entre les deux marchés, ajouté à un climat de méfiance envers les promoteurs, a poussé de nombreux acheteurs à se tourner vers l’existant.
Si l’institut souligne « la résilience remarquable » du marché immobilier luxembourgeois au fil des années, il rappelle aussi ses « fragilités structurelles », liées au nombre insuffisant de logements construits, aux tensions persistantes sur les prix et à une forte dépendance vis-à-vis de décisions politiques conjoncturelles.
