Les acteurs de la scène immobilière luxembourgeoise sont unanimes : la Vente en Futur État d’Achèvement (VEFA) redémarre enfin, après plus d’un an d’inertie. Sous l’impulsion, notamment, des mesures fiscales mises en place par le gouvernement, les futurs acquéreurs reprennent confiance dans le marché du neuf. Reste encore à préserver cette confiance nouvellement acquise.
Une reprise réelle depuis fin 2024
En interrogeant ses membres et des prestataires de garantie d’achèvement, la Chambre Immobilière confirme un vrai regain d’intérêt des acquéreurs privés pour la VEFA. Les premiers signes sont apparus au cours du deuxième trimestre 2024. Selon les membres de la Chambre immobilière, 323 contrats de réservation avaient alors été signés. Dans l’émission « La Bulle Immo » du 29 janvier dernier, Paulo Madureira, président de la Chambre immobilière, a déclaré observer, principalement au cours du dernier trimestre, « une réelle évolution dans la demande de VEFA ».
Bien que l’Observatoire de l’Habitat n’ait pas encore publié ses chiffres pour le dernier trimestre de 2024, EuroCaution, courtier spécialisé en garanties financières (bancaires) et cautions, vient confirmer cette reprise du marché neuf. Au cours du 4ème trimestre 2024, il a pu faire aboutir 293 garanties financières d’achèvement au Luxembourg (263 pour des résidences et 30 pour des maisons). Et d’après ses estimations, 458 appartements en VEFA se seraient vendus entre début octobre et fin décembre 2024. Il s’agirait d’une nette augmentation par rapport aux trimestres précédents, durant lesquels, selon les chiffres officiels, à peine une centaine d’appartements neufs avaient été vendus : 92 ventes au 1er trimestre, 154 au 2ème et 144 au 3ème. On pourrait donc atteindre 848 ventes en VEFA en 2024, ce qui représenterait une croissance de 48 % par rapport à 2023. C’est très encourageant, même si, comme le souligne Paulo Madureira, « nous avons toujours un peu de mal à conclure, à aboutir à la signature d’un contrat ».
Un alignement des planètes pour les futurs acquéreurs
« La crise est devenue une crise de confiance » explique Jean-Paul Scheuren, vice-président de la Chambre immobilière. Depuis 2023, le secteur de la VEFA a connu revers sur revers : hausse des taux d’intérêt, hausse des prix de la construction, chute des ventes, multiplication des faillites dans la construction et la promotion immobilière… Rien de rassurant pour les futurs acquéreurs, qui ont préféré se tourner vers l’existant.
Mais, pour éviter la dérive, tous les acteurs du secteur se sont mobilisés, à commencer par le gouvernement. Ainsi, l’an passé, un paquet de mesures fiscales et non fiscales (augmentation et extension du Bëllegen Akt, hausse des plafonds d’aides au logement, amortissement accéléré, etc.) a été adopté pour redynamiser le neuf. Initialement, la majorité de ces aides auraient dû cesser le 31 décembre dernier, mais elles ont finalement été prolongées jusqu’au 30 juin. Pour les agents immobiliers, c’est probablement ce qui explique, en grande partie, le regain d’intérêt des acheteurs pour la VEFA, mais pas seulement.
Face à la baisse des prix dans l’existant et pour éviter de faire chou blanc, certains promoteurs immobiliers, dont les reins étaient plus solides, ont fini soit par proposer des offres exceptionnelles, soit par baisser leurs prix.
Alors, quand les taux d’intérêt ont enfin commencé à baisser au cours du 2ème trimestre de 2024, puis ont continué jusqu’à aujourd’hui, le marché du neuf a progressivement repris quelques couleurs.
Des mesures incitatives, des prix alignés sur marché et des taux d’intérêt plus raisonnables font de ce début d’année 2025 un moment particulièrement opportun pour réaliser de bonnes affaires dans la VEFA.
Garder la confiance et jouer la transparence
Conscients que les aides gouvernementales cesseront, les promoteurs et les acteurs du neuf restent tout de même optimistes, « car le demande en logement est là ».
Pour conserver la confiance des acheteurs potentiels, la Chambre immobilière juge qu’il est essentiel d’être transparent sur :
- 🟠 La garantie d’achèvement et remboursement,
- 🟠 Les assurances en cas de vices ou d’accidents (garanties biennale et décennale),
- 🟠 Les délais,
- 🟠 Le prix (ce qui est compris et ce qui ne l’est pas).
D’ailleurs, elle a mis en place une charte de qualité, déjà signée par une vingtaine de promoteurs immobiliers, qui s’engagent à informer leurs clients en toute transparence.
Pour aller plus loin, « il faut faire avancer les choses tous ensemble », affirme Jean-Paul Scheuren.
Au niveau du gouvernement, il s’agit, par exemple, d’accélérer la mise en œuvre de la simplification administrative pour construire plus vite ou encore de mener des enquêtes plus qualitatives sur le marché immobilier afin de mieux réagir sur le terrain.
Le milieu bancaire doit également y mettre du sien, car « il n’a pas fait assez, selon nous ». L’été dernier, cinq banques luxembourgeoises ont lancé un mécanisme de soutien financier (Prolog) pour les promoteurs rencontrant des difficultés à vendre leur projet immobilier neuf. Pour en bénéficier, un promoteur devait, jusqu’en janvier dernier, avoir vendu plus de 50% de son projet. Un critère si contraignant que seul 1 projet avait pu en bénéficier. Devant cet échec cuisant, le taux de prévente requis a été ramené à 30 %. Comme les aides gouvernementales, Prolog s’arrêtera fin juin.
Au-delà, de ce coup de pouce financier, la Chambre immobilière attend des banques luxembourgeoises qu’elles fassent aussi un effort de transparence, notamment en communiquant leur taux d’accord de crédit.
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Regain d'intérêt pour l'immobilier neuf