Ce n’est un secret pour personne… Si les prix de l’immobilier sont si élevés au Luxembourg, c’est avant tout en raison du prix des terrains.Dans l’une de ses notes publiées récemment, l’Observatoire de l’Habitat précise cette mécanique et dresse une carte des terrains les plus et les moins chers.
Loin de Luxembourg-Ville
Sans surprise, c’est dans la capitale que le prix d’un are est le plus élevé. Selon l’Observatoire de l’Habitat, le prix médian d’un terrain àLuxembourg-Ville entre 2020 et 2022 était de 304.279 euros/are. Plus l’on s’éloigne de cet épicentre, plus le prix par are baisse.
Ainsi, les terrains situés sur le territoire des communes de Bertrange, Hesperange, Kopstal, Leudelange, Mamer, Roeser, Sandweiler, Steinsel, Strassen, Walferdange et Weiler-la-Tour ont été vendus à des prix plus raisonnables, soit 153.091 euros/are.
Pour atteindre un prix médian par are inférieur à 100.000 euros, il faut déjà se rendre dans leCentre-Nord du pays, dans des communes telles que Larochette, Bissen, Redange, Echternach ou encore Diekirch, où le prix médian par are d’un terrain était de 74.358 euros.
Le prix médian le plus bas se trouve dans leNord du Luxembourg, à Bourscheid, Wiltz, Clervaux ou encore Troisvierges, où il est possible d’acquérir des terrains à moins de 50.000 euros / are.
Quant à la surface médiane d’un terrain, il existe peu de différences géographiques. Les terrains vendus entre 2020 et 2022 étaient généralement compris entre 4,76 ares (proximité directe avec Luxembourg-Ville) et 5,62 ares (dans le Nord du pays).
Pas qu’une question de localisation
Tous les terrains ne se valent pas, et leur prix ne dépend pas uniquement de leur localisation géographique.
Certains critères intrinsèques à la parcelle elle-même peuvent faire baisser son prix. C’est notamment le cas des très grands terrains : plus la parcelle est grande, plus son prix par are diminue. D’après les calculs de l’Observatoire de l’Habitat, ce type de terrain peut perdre jusqu’à 4.858 euros/ are.
L’impact est encore plus significatif si la parcelle a une forme allongée ou est trop étalée. Dans ce cas, le prix peut baisser de jusqu’à 25 000 euros/are, soit une perte de 22 % de sa valeur.
A l’inverse, un terrain plus petit, mais situé dans le tissu urbain et bien connecté aux réseaux (appelé « Baulücke » au Luxembourg) peut voir son prix augmenter de jusqu’à 6.098 euros/are.
Des facteurs extérieurs, davantage liés à l’intégration du terrain dans le Plan d’Aménagement Général (PAG), influencent également son prix. Par exemple, une parcelle située en zone d’habitation II se vend généralement bien plus cher qu’une parcelle en zone d’habitation I (+ 14,51 %) ou en zone mixte. En effet, les zones d’habitation II sont plus urbanisées, souvent proches des axes routiers et des centres-villes, et sont moins restrictives d’un point de vue architectural que les zones d’habitation I. Si le terrain se situe dans un PAP Nouveau Quartier, plus le Coefficient d’utilisation du Sol (CUS) est élevé, plus son prix augmente. Autrement dit, une parcelle sur laquelle il est autorisée de construire plus densément prend de la valeur : jusqu’à 27.000 euros/ are de plus !
Au Luxembourg, le prix d’un appartement ou d’une maison dépend avant tout de la valeur du terrain, qui est influencée non seulement par sa proximité avec la capitale, mais aussi par ses caractéristiques propres et son intégration au Plan d’Aménagement Général.
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