Face à la stabilisation, voire à la légère remontée des prix de l’immobilier, la question du logement abordable au Luxembourg reste au centre des préoccupations. Au-delà des aides publiques déjà existantes, il existe d’autres solutions. Si certaines sont étudiées par le gouvernement luxembourgeois, d’autres, déjà pratiquées ailleurs, pourraient être tout aussi inspirantes.
Promoteurs sociaux, rénovations, implication des communes : des solutions made in Luxembourg
Dans un marché immobilier de plus en plus tendu, où l’accès à la propriété devient plus compliqué, l’Etat luxembourgeois veut absolument développer la construction de logements abordables. Il a présenté en mai dernier un nouveau projet de loi dans lequel il propose différentes mesures visant à atteindre cet objectif.
1. Aider à rénover pour vendre moins cher
Afin d’augmenter le parc des logements abordables, le gouvernement veut inciter les promoteurs sociaux (Fonds du logement, SNHBM, communes…) à assainir/rénover des habitations déjà existantes avant de les remettre sur le marché. Il souhaite ainsi augmenter de 15 % le montant maximal des coûts éligibles, afin de rendre ces rénovations plus rentables et d’accroître rapidement l’offre de logements abordables.
2. Ajuster les aides étatiques allouées aux communes et aux promoteurs sociaux selon la zone géographique
Le foncier est la base sur laquelle repose la fixation des prix immobiliers au Luxembourg. Sans surprise, un terrain situé dans la capitale ou à proximité est plus cher qu’un terrain se trouvant dans le nord du pays. C’est fort de ce constat que l’Etat souhaite réajuster les aides qu’il accorde aux promoteurs sociaux et aux communes. Afin que ces derniers puissent initier des projets immobiliers abordables, son soutien financier sera plus appuyé dans les zones géographiques où le prix des terrains est élevé. En clair, plus le terrain est cher, plus l’aide publique sera importante pour compenser et permettre des projets abordables.
3. Soutenir financièrement les communes pour en faire des promoteurs sociaux
Bien que, via les aides à la pierre, l’État prenne en charge 75 % des coûts d’un projet immobilier éligible, les communes doivent toujours financer les 25 % restants. En plus de cette prise en charge, le nouveau projet de loi prévoit d’offrir aux communes une sorte de rémunération sur le capital investi. Ainsi, une prime annuelle de 3,5 % pour le terrain et de 4,5 % pour la construction leur sera versée pendant toute la durée de la convention (généralement 40 ans). L’État espère ainsi encourager les 100 communes du pays à construire davantage de logements abordables sur leur territoire.
4. Faire du logement abordable un principe d’utilité publique
À titre symbolique, et afin de lui donner aussi une valeur juridique, le projet de loi envisage de conférer au logement abordable le statut d’utilité publique. Le droit au logement abordable serait ainsi inscrit dans la Constitution luxembourgeoise. Un point qui fait déjà polémique. L’avocat et président de l’Union luxembourgeoise de la propriété immobilière (ULPI), Maître Georges Krieger, ne voit pas cela d’un très bon œil : «Si effectivement les logements sont reconnus d'utilité publique, il sera possible de procéder à des expropriations » estime-t-il. Les pouvoirs publics auraient ainsi le droit de contraindre un particulier ou une entreprise de lui céder un bien immobilier.
Pour rendre le logement plus abordable au Luxembourg, le gouvernement privilégie donc le soutien à la construction de logements abordables par les promoteurs sociaux et publics, plutôt que de multiplier les aides financières directes aux ménages.
BRS, CLT, la copropriété partagée : ces idées venues d’ailleurs
Si l’approche luxembourgeoise est tout à fait cohérente puisqu’elle vise, à terme, un équilibre entre l’offre et la demande, et donc une baisse des prix, il existe ailleurs en Europe d’autres initiatives ou mesures qui ont déjà fait leurs preuves.
1. La vente en bail réel solidaire (BRS)
Le BRS existe en France depuis environ 10 ans. Le principe est simple : le ménage achète les murs et paie une petite redevance à un organisme foncier solidaire d’Etat pour le terrain. Dans les grandes agglomérations comme Bordeaux ou Rennes, cela permet à des familles aux revenus modestes d’acquérir des logements bien situés, 30 à 40 % moins chers que sur le marché classique.
2. Le Community Land Trust
Association communautaire à but non lucratif, le trust garde la propriété du terrain et vend le bâti à l’acquéreur intéressé. Résultat : le prix d’achat est réduit de 30, voire 50 %. Lors de la revente le prix est plafonné, de sorte que le logement reste toujours abordable. Ce modèle existe à Bruxelles et à Londres.
3. Le système de “shared equity” (copropriété partagée)
Le ménage achète une part (par exemple 60–70 %) de son logement, le reste est détenu par une institution publique ou privée. Plus tard, il peut racheter des parts au fur et à mesure. En place au Royaume-Uni, ce système a aidé des milliers de foyers à entrer dans la catégorie des propriétaires.
4. Les ventes publiques conditionnées (avec clauses anti-spéculation)
Sous condition d’y vivre plusieurs années ou de ne pas revendre au prix du marché libre, certaines villes comme Vienne ou Amsterdam mettent des logements ou des terrains publics en vente à prix réduit. L’objectif est ici de couper court à toute spéculation et de sécuriser l’accession abordable aux habitants.
Autant de pistes dont le Luxembourg pourrait s’inspirer pour enrichir sa palette de solutions en faveur d’un logement plus abordable.
